Tapu İptali ve Tescil Davası (Alım Hakkından Kaynaklanan), taşınmaz üzerinde geçerli bir alım hakkına sahip olan kişinin, bu hakkını kullanmasına rağmen taşınmazın mülkiyetini devralamaması durumunda başvurabileceği hukuki yollardan biridir. Alım hakkı, hak sahibine belirli şartlar altında taşınmazı satın alma yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır.
Türk hukukunda alım hakkı, özellikle taşınmaz satışlarında tarafların haklarını güvence altına almak amacıyla kullanılmaktadır. Ancak alım hakkının kullanılması, taşınmaz mülkiyetinin kendiliğinden hak sahibine geçmesini sağlamaz. Taşınmaz malikinin mülkiyeti devretmekten kaçınması durumunda Tapu İptali ve Tescil Davası (Alım Hakkından Kaynaklanan) açılması gündeme gelebilir.
Bu makalede alım hakkının hukuki niteliği, tapu iptali ve tescil davasının şartları, görevli ve yetkili mahkeme, zamanaşımı, dava süreci ve alım hakkının tapuya şerh edilmesinin hukuki sonuçları ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.
Alım Hakkından Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?
Tapu İptali ve Tescil Davası (Alım Hakkından Kaynaklanan), geçerli bir alım hakkına sahip kişinin, hakkını usulüne uygun şekilde kullanmasına rağmen taşınmazın kendisine devredilmemesi üzerine açabileceği davadır.
Alım hakkı, hak sahibine tek taraflı irade açıklamasıyla taşınmazın satışına ilişkin hukuki ilişkiyi kurma yetkisi verir. Ancak taşınmazın mülkiyetinin devredilmesi için tapu sicilinde gerekli işlemlerin gerçekleştirilmesi gerekir.
Taşınmaz maliki, alım hakkı kullanıldığı hâlde tapuda devir işlemini gerçekleştirmezse hak sahibi mahkemeye başvurabilir.
Bu kapsamda mahkeme, alım hakkının geçerliliğini, sözleşme şartlarını ve hakkın usulüne uygun kullanılıp kullanılmadığını değerlendirir. Gerekli koşulların gerçekleşmesi hâlinde taşınmazın tapu kaydının iptaline ve davacı adına tesciline karar verilebilir.
Alım Hakkı Nedir?
Alım hakkı, bir kişinin belirli bir taşınmazı önceden kararlaştırılan şartlarla satın alabilmesini sağlayan yenilik doğurucu bir haktır. Hukuk uygulamasında bu hak, “iştira hakkı” olarak da adlandırılmaktadır.
Alım hakkının en önemli özelliği, hak sahibinin tek taraflı irade açıklamasıyla satış ilişkisini kurabilmesidir.
Örneğin bir taşınmaz maliki, başka bir kişiye taşınmazını beş yıl içerisinde 3.000.000 TL bedelle satın alma hakkı tanıyabilir. Hak sahibi, sözleşmede belirlenen süre içerisinde alım hakkını kullanarak taşınmazın kendisine devredilmesini talep edebilir.
Ancak alım hakkı, taşınmaz üzerinde doğrudan mülkiyet hakkı sağlamaz. Hak sahibine, gerekli şartlar gerçekleştiğinde taşınmazın devrini isteme yetkisi verir.
Alım Hakkı ile Önalım Hakkı Arasındaki Fark
Alım hakkı ile önalım hakkı farklı hukuki kurumlardır.
Alım hakkı, hak sahibine sözleşmede belirlenen şartlarla taşınmazı satın alma imkânı tanır. Bu hakkın kullanılması için taşınmazın üçüncü kişiye satılması gerekmez.
Önalım hakkı ise kural olarak taşınmazın üçüncü kişiye satılması üzerine kullanılabilir.
Bu nedenle alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davası ile önalım hakkına dayalı davaların şartları birbirinden farklıdır.
Alım Hakkından Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil Davasının Hukuki Dayanağı
Tapu İptali ve Tescil Davası (Alım Hakkından Kaynaklanan) temel hukuki dayanakları, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleridir.
Türk Medeni Kanunu Madde 716
Türk Medeni Kanunu‘nun 716. maddesi uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına esas olacak hukuki sebebe dayanarak malikten tescil talep etme konusunda kişisel hakka sahip olan kişi, malikin tescilden kaçınması durumunda hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.
Bu düzenleme, Tapu İptali ve Tescil Davası (Alım Hakkından Kaynaklanan) temel hukuki dayanaklarından biridir.
Türk Borçlar Kanunu Madde 237
Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesine göre taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi gerekir.
Aynı şekilde taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmelerinin geçerliliği de resmî şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır.
Dolayısıyla alım hakkı sözleşmesinin kanunda öngörülen şekil şartlarına uygun yapılması zorunludur.
Türk Medeni Kanunu Madde 735
Türk Medeni Kanunu’nun 735. maddesi, sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım haklarının kullanılmasına ilişkin hükümler içermektedir.
Bu kapsamda alım hakkının tapuya şerh edilmesi, hakkın sonraki maliklere karşı ileri sürülebilmesi bakımından önem taşımaktadır.
Alım Hakkı Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Alım hakkının geçerli şekilde kurulabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi gerekir.
Sadece taraflar arasında imzalanan adi yazılı bir sözleşme, taşınmaz üzerinde geçerli alım hakkı kurulması için kural olarak yeterli değildir.
Alım hakkı sözleşmesinde bulunması gereken başlıca hususlar şunlardır:
- Taşınmazın ada, parsel ve diğer tapu bilgileri
- Taşınmaz malikinin ve alım hakkı sahibinin bilgileri
- Alım hakkının kullanılabileceği süre
- Taşınmazın satış bedeli
- Satış bedelinin ödeme şekli
- Alım hakkının kullanım şartları
- Tapuda mülkiyet devrine ilişkin yükümlülükler
Sözleşme hükümlerinin açık ve anlaşılır olması, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından önemlidir.
Alım Hakkının Tapuya Şerh Edilmesi
Alım hakkı tapuya şerh edilebilir mi? Evet. Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi kapsamında alım hakkı, tapu siciline şerh edilebilen kişisel haklar arasında yer almaktadır.
Alım hakkının tapuya şerh edilmesi, hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi bakımından önemli bir hukuki güvence sağlar.
Ancak tapuya şerh verilmesi, alım hakkı sahibinin kendiliğinden taşınmaz maliki olmasını sağlamaz.
Alım Hakkı Tapuya Şerh Edilmezse Ne Olur?
Alım hakkının tapuya şerh edilmemesi, geçerli şekilde kurulmuş sözleşmeyi kendiliğinden geçersiz hâle getirmez.
Ancak taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi durumunda hak sahibinin hukuki durumu zorlaşabilir.
Örneğin taşınmaz maliki, alım hakkı sözleşmesinden sonra taşınmazı başka bir kişiye satabilir. Alım hakkının tapuya şerh edilmemiş olması durumunda yeni malike karşı hakkın ileri sürülmesi, somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.
Bu nedenle alım hakkının tapuya şerh edilmesi, hak sahibinin korunması açısından önem taşımaktadır.
Alım Hakkı Kaç Yıl Geçerlidir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 238. maddesine göre alım ve geri alım hakları en fazla on yıllık süre için kararlaştırılabilir.
Taraflar sözleşmede daha kısa bir süre belirleyebilirler. Ancak alım hakkının kullanım süresi kanunda öngörülen on yıllık sınırı aşamaz.
Hak sahibinin alım hakkını sözleşmede belirlenen süre içerisinde kullanması gerekir.
Burada alım hakkının kullanım süresi ile hakkın kullanılmasından sonra doğabilecek tescil talebine ilişkin zamanaşımı birbirinden ayrılmalıdır.
Alım Hakkından Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil Davası Şartları
Tapu İptali ve Tescil Davası (Alım Hakkından Kaynaklanan) açılabilmesi için belirli hukuki şartların gerçekleşmesi gerekir.
1. Geçerli Bir Alım Hakkı Bulunmalıdır
Davacının öncelikle kanunun öngördüğü şekil şartlarına uygun olarak kurulmuş geçerli bir alım hakkına sahip olması gerekir.
Resmî şekle uygun yapılmayan sözleşmeler, kural olarak geçersizlik sonucunu doğurabilir.
2. Alım Hakkı Süresinde Kullanılmalıdır
Alım hakkının sözleşmede belirlenen süre içerisinde kullanılması zorunludur.
Sürenin sona ermesinden sonra hakkın ilk kez kullanılmak istenmesi durumunda, taşınmazın devrine ilişkin talep hukuki dayanaktan yoksun kalabilir.
3. Alım Hakkı Usulüne Uygun Kullanılmalıdır
Alım hakkı sahibi, hakkını kullanma iradesini karşı tarafa bildirmelidir.
Sözleşmede özel bir bildirim yöntemi belirlenmişse bu yönteme uyulması gerekir.
Uygulamada noter aracılığıyla gönderilen ihtarnameler, alım hakkının kullanıldığının ispatı bakımından önemli deliller arasında yer almaktadır.
4. Taşınmazın Devri Gerçekleştirilmemiş Olmalıdır
Alım hakkı usulüne uygun kullanıldığı hâlde taşınmaz maliki devir işlemini gerçekleştirmiyorsa hak sahibi tapu iptali ve tescil davası açabilir.
5. Satış Bedeline İlişkin Yükümlülükler Yerine Getirilmelidir
Alım hakkı sahibinin sözleşmede belirlenen satış bedeline ilişkin yükümlülükleri de önemlidir.
Somut olayın özelliklerine göre satış bedelinin ödenmesi, ödeme teklifinde bulunulması veya mahkeme tarafından depo edilmesi istenebilir.
Alım Hakkından Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil Davası Nasıl Açılır?
Alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası, görevli ve yetkili mahkemeye sunulacak dava dilekçesiyle açılır.
Dava dilekçesinde alım hakkının hangi sözleşmeye dayandığı, hakkın ne zaman ve nasıl kullanıldığı, taşınmazın neden devredilmediği açıklanmalıdır.
Davacı, geçerli alım hakkına dayanarak taşınmazın mevcut tapu kaydının iptalini ve kendi adına tescilini talep edebilir.
Dava sırasında alım hakkı sözleşmesi, tapu kayıtları, noter ihtarnameleri, ödeme belgeleri ve taraflar arasındaki yazışmalar delil olarak sunulabilir.
Ayrıca taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi ihtimali bulunuyorsa ihtiyati tedbir talep edilmesi değerlendirilebilir.
Alım Hakkından Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tapu İptali ve Tescil Davası (Alım Hakkından Kaynaklanan) görevli mahkeme, uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenir.
Kural olarak bu davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Ancak uyuşmazlığın özel niteliğine göre farklı görev kurallarının uygulanması mümkündür.
Yetkili mahkeme bakımından ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uygulanır.
Buna göre taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Örneğin taşınmaz İstanbul’un Kadıköy ilçesinde bulunuyorsa dava, görev kuralları dikkate alınarak İstanbul Anadolu Adliyesindeki ilgili mahkemede açılmalıdır.
Alım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?
Tapu İptali ve Tescil Davası (Alım Hakkından Kaynaklanan), kural olarak taşınmazın mevcut tapu malikine karşı açılır.
Ancak taşınmazın alım hakkı sözleşmesinden sonra üçüncü kişilere devredilmesi hâlinde farklı hukuki durumlar ortaya çıkabilir.
Bu noktada alım hakkının tapuya şerh edilip edilmediği önem taşımaktadır.
Geçerli şekilde tapuya şerh edilmiş alım hakkı, kanuni koşullar çerçevesinde sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir.
Şerh bulunmayan durumlarda ise üçüncü kişinin hukuki konumu, tapu siciline güven ilkesi ve somut olayın özellikleri değerlendirilmelidir.
Alım Hakkından Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil Davasında Zamanaşımı
Tapu İptali ve Tescil Davası (Alım Hakkından Kaynaklanan) zamanaşımı, hakkın kullanım süresi ile dava konusu talebin niteliği dikkate alınarak değerlendirilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 238. maddesi uyarınca alım hakkı en fazla on yıllık süre için kararlaştırılabilir.
Ancak bu süre, alım hakkından kaynaklanan bütün tapu iptali ve tescil davalarının sözleşme tarihinden itibaren on yıl içerisinde açılması gerektiği anlamına gelmez.
Alım hakkının süresinde kullanılmasından sonra doğan sözleşmesel talepler açısından Türk Borçlar Kanunu’nun 146. maddesindeki genel on yıllık zamanaşımı süresi gündeme gelebilir.
Zamanaşımının başlangıcı ise borcun muaccel olduğu tarih ve sözleşme hükümleri dikkate alınarak belirlenir.
Bu nedenle dava açma süresinin her somut olay bakımından ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Alım Hakkından Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil Davasında İhtiyati Tedbir
Tapu İptali ve Tescil Davası (Alım Hakkından Kaynaklanan) devam ederken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi ihtimali bulunabilir.
Bu durumda davacı, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 389. maddesi ve devamındaki hükümler kapsamında ihtiyati tedbir talep edebilir.
Tapu iptali ve tescil davasında ihtiyati tedbir, taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi amacıyla kullanılabilen geçici hukuki koruma yöntemlerinden biridir.
Ancak ihtiyati tedbir kararı verilmesi otomatik değildir.
Mahkeme, tedbirin gerekliliğini, yaklaşık ispat koşulunu ve tarafların menfaatlerini değerlendirerek karar verir.
Alım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası Ne Kadar Sürer?
Tapu İptali ve Tescil Davası (Alım Hakkından Kaynaklanan) süresi, mahkemenin iş yüküne ve uyuşmazlığın kapsamına göre değişmektedir.
Dava süresini etkileyen başlıca unsurlar; delillerin toplanması, tapu kayıtlarının incelenmesi, bilirkişi incelemesi ve tarafların iddia ve savunmalarıdır.
İlk derece mahkemesinin kararından sonra istinaf veya temyiz yoluna başvurulması hâlinde yargılama süreci uzayabilir.
Bu nedenle alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasının kesin olarak ne kadar süreceğini önceden belirlemek mümkün değildir.
Alım Hakkından Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil Davası Masrafları
Tapu İptali ve Tescil Davası (Alım Hakkından Kaynaklanan) çeşitli yargılama giderleri ortaya çıkabilir.
Bu giderler arasında başvurma harcı, nispi karar ve ilam harcı, gider avansı, tebligat masrafları ve gerekli hâllerde bilirkişi ücretleri bulunmaktadır.
Dava konusu taşınmazın değeri, harçların hesaplanması bakımından önem taşımaktadır.
Ayrıca tarafların avukatla temsil edilmesi durumunda avukatlık ücretleri de gündeme gelebilir.
Dava masrafları, ilgili mevzuat ve dava tarihinde yürürlükte bulunan tarifeler dikkate alınarak belirlenir.
Alım Hakkından Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil Davasında Yargıtay Kararları
Tapu İptali ve Tescil Davası (Alım Hakkından Kaynaklanan) Yargıtay içtihatları, uyuşmazlığın çözümünde önemli bir yere sahiptir.
Yargısal incelemelerde özellikle alım hakkı sözleşmesinin geçerliliği, resmî şekil şartı, hakkın süresinde kullanılması ve satış bedelinin ödenmesi gibi hususlar önem taşımaktadır.
Ayrıca alım hakkının tapuya şerh edilip edilmediği ve taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesinin sonuçları da değerlendirme konusu olabilir.
Bu nedenle alım hakkından kaynaklanan davalarda ilgili mevzuatın yanında somut uyuşmazlığa uygulanabilecek güncel Yargıtay kararlarının da incelenmesi önemlidir.
Alım Hakkından Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil Davasında Avukatın Önemi
Tapu İptali ve Tescil Davası (Alım Hakkından Kaynaklanan), taşınmaz hukuku ve borçlar hukuku hükümlerinin birlikte değerlendirilmesini gerektiren uyuşmazlıklardır.
Bu davalarda sözleşmenin geçerliliği, hakkın kullanım süresi, tapuya şerhin etkisi ve taşınmazın mevcut mülkiyet durumu önem taşımaktadır.
Özellikle dava açılmadan önce tapu kayıtlarının incelenmesi, doğru davalının belirlenmesi ve gerekli delillerin hazırlanması gerekir.
Bu nedenle gayrimenkul hukuku avukatından hukuki destek alınması, dava sürecinin somut olayın özelliklerine uygun yürütülmesine yardımcı olabilir.
Bununla birlikte tapu iptali ve tescil davalarında avukatla temsil edilme zorunluluğu bulunmamaktadır.
Alım Hakkından Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Alım Hakkı Tapuya Şerh Edilmek Zorunda mı?
Hayır. Alım hakkının taraflar arasında geçerli olabilmesi için tapuya şerh edilmesi zorunlu değildir. Ancak tapuya şerh, hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi açısından önemlidir.
Alım Hakkı Kaç Yıl Geçerlidir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 238. maddesine göre alım hakkı en fazla on yıllık süre için kararlaştırılabilir. Taraflar daha kısa bir süre belirleyebilir.
Alım Hakkı Kullanılınca Tapu Otomatik Olarak Geçer mi?
Hayır. Alım hakkının kullanılması taşınmazın mülkiyetini kendiliğinden devretmez. Tapuda gerekli işlemlerin yapılması veya şartların bulunması hâlinde mahkeme kararı alınması gerekir.
Alım Hakkı Olan Taşınmaz Başkasına Satılabilir mi?
Evet. Alım hakkının bulunması tek başına taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini engellemez. Ancak hakkın tapuya şerh edilmiş olması, sonraki maliklere karşı ileri sürülebilmesi bakımından önemlidir.
Alım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davalarında, yalnızca bu dava türü nedeniyle genel bir zorunlu arabuluculuk şartı bulunmamaktadır. Bununla birlikte uyuşmazlığın özel niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.
Alım Hakkı Mirasçılara Geçer mi?
Türk Borçlar Kanunu’nun 239. maddesine göre aksi kararlaştırılmadıkça alım hakkı miras yoluyla geçebilir. Ancak hakkın devredilmesi farklı şartlara tabidir.
Tapu İptali ve Tescil Davası Kazanılırsa Ne Olur?
Mahkeme davacının talebini haklı bulursa taşınmazın davacı adına tesciline karar verebilir. Kararın hukuki sonuçları ve tapu sicilinde gerçekleştirilecek işlemler ilgili mevzuata göre belirlenir.
Sonuç
Tapu İptali ve Tescil Davası (Alım Hakkından Kaynaklanan), geçerli bir alım hakkını kullanmasına rağmen taşınmazın mülkiyetini devralamayan kişilerin başvurabileceği önemli bir hukuki yoldur.
Bu davalarda alım hakkı sözleşmesinin geçerliliği, hakkın süresinde kullanılması, satış bedeline ilişkin yükümlülüklerin yerine getirilmesi ve taşınmazın tapu durumu belirleyici rol oynamaktadır.
Özellikle alım hakkının tapuya şerh edilmesi, taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi durumunda hak sahibinin korunması açısından önemlidir.
Alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi, dava dilekçesinin hukuki dayanaklarla hazırlanması ve gerekli delillerin sunulması yargılama sürecini doğrudan etkileyebilir.
Bu nedenle Tapu İptali ve Tescil Davası (Alım Hakkından Kaynaklanan), sözleşme hükümlerinin ve somut olayın hukuki özelliklerinin birlikte değerlendirilmesi gerekir.