Elatmanın önlenmesi (tapulu taşınmazda), tapu sicilinde malik olarak kayıtlı bulunan kişinin, taşınmazı üzerindeki mülkiyet hakkına üçüncü kişiler tarafından gerçekleştirilen hukuka aykırı müdahalelerin sona erdirilmesi amacıyla açtığı hukuki davadır. Uygulamada bu dava, müdahalenin men’i davası olarak da adlandırılmaktadır.
Taşınmaz mülkiyeti, hukuk düzeninin koruma altına aldığı temel haklardan biridir. Bir taşınmazın tapu kaydında malik olarak görünen kişi, kanundan kaynaklanan sınırlamalar saklı kalmak kaydıyla taşınmazını kullanma, taşınmazından yararlanma ve taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunma hakkına sahiptir.
Ancak bazı durumlarda taşınmaz malikinin bu hakları üçüncü kişiler tarafından ihlal edilebilmektedir. Komşu taşınmaz malikinin sınırı aşarak araziyi kullanması, bir kişinin başkasına ait arsaya izinsiz yapı inşa etmesi veya tapulu bir taşınmazın herhangi bir hukuki dayanak olmaksızın işgal edilmesi bu durumlara örnek gösterilebilir.
Bu tür müdahaleler karşısında taşınmaz malikinin başvurabileceği temel hukuki yollardan biri elatmanın önlenmesi davasıdır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 683. maddesi, mülkiyet hakkını ve bu hakkın korunmasına yönelik talepleri düzenlemektedir.
İlgili hükme göre:
“Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.”
Bu düzenleme gereğince tapulu taşınmazın maliki, mülkiyet hakkını ihlal eden hukuka aykırı müdahalelerin ortadan kaldırılmasını mahkemeden talep edebilir.
Elatmanın önlenmesi davasının temel amacı, mülkiyet hakkına yönelik mevcut hukuka aykırı müdahaleyi sona erdirmek ve taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını yeniden serbestçe kullanabilmesini sağlamaktır.
Tapulu Taşınmazda Elatmanın Önlenmesi Davasının Hukuki Dayanağı
Tapulu taşınmazlarda elatmanın önlenmesi davasının başlıca hukuki dayanağı Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesidir.
Bununla birlikte uyuşmazlığın niteliğine göre Türk Medeni Kanunu’nun komşuluk hukukuna, paylı mülkiyete, elbirliği mülkiyetine ve taşınmaz mülkiyetinin kapsamına ilişkin hükümleri de uygulama alanı bulabilmektedir.
Mülkiyet hakkı, Anayasa’nın 35. maddesiyle de güvence altına alınmıştır. Söz konusu madde uyarınca herkes mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar yalnızca kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlandırılabilir.
Dolayısıyla bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkına hukuka aykırı biçimde müdahale edilmesi, özel hukuk bakımından korunması gereken bir hak ihlali oluşturabilir.
Türk Medeni Kanunu Madde 683 Kapsamında Mülkiyet Hakkının Korunması
Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi, malike iki önemli dava hakkı tanımaktadır:
- İstihkak davası: Malikin, taşınmazını veya taşınır malını haksız şekilde elinde bulunduran kişiden geri istemesini sağlayan davadır.
- Elatmanın önlenmesi davası: Malikin mülkiyet hakkına yönelen hukuka aykırı müdahalenin sona erdirilmesini amaçlayan davadır.
Bu iki dava arasında hukuki nitelik bakımından farklılık bulunmaktadır.
İstihkak davasında temel amaç, malın haksız zilyetten geri alınmasıdır. Elatmanın önlenmesi davasında ise mülkiyet hakkına yönelik haksız müdahalenin ortadan kaldırılması hedeflenmektedir.
Somut olayın özelliklerine göre taşınmazın tahliyesi, teslimi veya müdahalenin kaldırılması gibi talepler gündeme gelebilir. Bu nedenle dava açılmadan önce uyuşmazlığın hukuki niteliğinin doğru belirlenmesi önemlidir.
Elatmanın Önlenmesi (Tapulu Taşınmazda) Davasının Şartları Nelerdir?
Tapulu taşınmazda elatmanın önlenmesi davası açılabilmesi için bazı hukuki koşulların bulunması gerekmektedir.
Bu koşulların değerlendirilmesinde taşınmazın mülkiyet durumu, müdahalenin niteliği ve davalının müdahaleyi haklı gösterebilecek bir hukuki yetkiye sahip olup olmadığı önem taşımaktadır.
1. Davacının Taşınmaz Üzerinde Korunmaya Değer Bir Hakkının Bulunması
Elatmanın Önlenmesi (Tapulu Taşınmazda) davasında öncelikle davacının korunmasını istediği taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının veya somut uyuşmazlık bakımından dava açmasına imkân tanıyan başka bir ayni hakkının bulunması gerekir.
Tapulu taşınmazlarda mülkiyet hakkı, kural olarak tapu sicilindeki kayıtlarla ortaya konulmaktadır.
Bu nedenle dava sırasında taşınmaza ait güncel tapu kaydı önemli bir delil niteliği taşır.
Ancak tapu kaydında malik olarak görünmek, her uyuşmazlıkta tek başına davanın kabulü için yeterli değildir. Davalının taşınmaz üzerinde geçerli bir kullanım hakkı bulunup bulunmadığı da değerlendirilmelidir.
2. Taşınmaza Yönelik Bir Müdahalenin Bulunması
Elatmanın Önlenmesi (Tapulu Taşınmazda) davasının temel koşullarından biri, taşınmaz üzerindeki hakka yönelik bir müdahalenin bulunmasıdır.
Müdahale farklı şekillerde ortaya çıkabilir.
Örneğin bir kişinin komşusuna ait taşınmazın bir bölümünü bahçesine katması, başkasının arsasına malzeme bırakması veya taşınmazın girişini kapatarak malikin kullanımını engellemesi müdahale niteliğinde olabilir.
Müdahalenin mutlaka taşınmazın tamamına yönelik olması gerekmez. Taşınmazın belirli bir bölümünün hukuka aykırı kullanılması da elatmanın önlenmesi talebine konu olabilir.
3. Müdahalenin Hukuka Aykırı Olması
Her müdahale, elatmanın önlenmesi davasının kabulünü gerektirmez.
Davalının taşınmazı kullanmasını haklı kılan geçerli bir hukuki sebep bulunuyorsa müdahalenin hukuka aykırı olduğu söylenemeyebilir.
Örneğin geçerli bir kira sözleşmesine dayanarak taşınmazı kullanan kişinin kullanımı, sözleşme devam ettiği sürece kural olarak haksız işgal niteliğinde değildir.
Benzer şekilde geçerli bir irtifak hakkına dayanan kullanım da hakkın sınırları içerisinde kaldığı ölçüde hukuka uygun olabilir.
Bu nedenle mahkeme, davalının taşınmaz üzerindeki kullanımının herhangi bir hukuki dayanağa sahip olup olmadığını araştırır.
4. Müdahalenin Devam Etmesi veya Tekrarlanma Tehlikesinin Bulunması
Elatmanın Önlenmesi (Tapulu Taşınmazda) davası, esas olarak devam eden hukuka aykırı müdahalenin sona erdirilmesini amaçlamaktadır.
Bununla birlikte sona ermiş bir müdahalenin tekrarlanacağına ilişkin ciddi ve somut bir tehlike bulunması hâlinde de hukuki koruma ihtiyacı doğabilir.
Ancak yalnızca geçmişte gerçekleşmiş ve tekrar etme ihtimali bulunmayan bir müdahale nedeniyle elatmanın önlenmesi talep edilmesi, hukuki yarar bakımından sorun oluşturabilir.
Bu durumda somut olayın özelliklerine göre tazminat veya başka hukuki talepler gündeme gelebilir.
Tapulu Taşınmazda Elatmanın Önlenmesi Davasını Kimler Açabilir?
Elatmanın Önlenmesi (Tapulu Taşınmazda) davası, kural olarak taşınmazın maliki tarafından açılabilir.
Bunun yanında taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hakka sahip olan kişilerin de kendi haklarının ihlal edilmesi durumunda ilgili hukuki koruma yollarına başvurması mümkündür.
Dava açabilecek kişilerin belirlenmesinde taşınmazın mülkiyet yapısı önem taşımaktadır.
Tek Malikin Bulunduğu Taşınmazlarda Elatmanın Önlenmesi
Taşınmazın tek bir kişiye ait olması durumunda malik, mülkiyet hakkına yönelik hukuka aykırı müdahalelerin önlenmesini talep edebilir.
Örneğin tapuda adına kayıtlı bulunan arsaya komşu tarafından izinsiz duvar inşa edilen malik, müdahalenin sona erdirilmesi ve koşulları varsa duvarın kaldırılması için dava açabilir.
Hisseli Tapuda Elatmanın Önlenmesi Davası
Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda elatmanın önlenmesi davaları, uygulamada sıklıkla karşılaşılan uyuşmazlıklar arasındadır.
Türk Medeni Kanunu’nun 693. maddesi uyarınca paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.
Bu kapsamda bir paydaşın üçüncü kişilerin taşınmaza yönelik haksız müdahalesinin önlenmesini istemesi mümkündür.
Ancak müdahalenin diğer bir paydaş tarafından gerçekleştirilmesi durumunda uyuşmazlık daha farklı değerlendirilir.
Paydaşların taşınmazdan yararlanma biçimi, fiilî kullanım düzeni ve diğer paydaşların haklarının ihlal edilip edilmediği dikkate alınır.
Özellikle taşınmaz üzerinde fiilî taksim bulunup bulunmadığı, davanın sonucunu etkileyebilir.
Miras Kalan Taşınmazda Elatmanın Önlenmesi
Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti söz konusu olabilir.
Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirli paylar üzerinde bağımsız tasarruf yetkisi bulunmamaktadır.
Bununla birlikte Türk Medeni Kanunu’nun 702. maddesi uyarınca ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir.
Bu nedenle mirasçılardan birinin, miras ortaklığına ait taşınmaza üçüncü kişiler tarafından gerçekleştirilen haksız müdahalenin önlenmesini istemesi mümkündür.
Mirasçılar arasındaki kullanım uyuşmazlıklarında ise talebin niteliği ve miras ortaklığının hukuki durumu ayrıca değerlendirilmelidir.
Elatmanın Önlenmesi Davası Kime Karşı Açılır?
Elatmanın Önlenmesi (Tapulu Taşınmazda) davasında davalı, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkına hukuka aykırı biçimde müdahale eden kişidir.
Davalının mutlaka komşu taşınmazın maliki olması gerekmez.
Taşınmazı fiilen işgal eden, kullanımını engelleyen veya müdahalenin devamından sorumlu olan kişi de davalı olabilir.
Örneğin bir arsaya izinsiz şekilde malzeme depolayan kişi ya da komşu parsele taşacak biçimde yapı inşa eden kişi aleyhine elatmanın önlenmesi davası açılması gündeme gelebilir.
Davalının doğru belirlenmesi önemlidir. Müdahalenin kimin tarafından gerçekleştirildiği, kimin kontrolünde sürdürüldüğü ve talep edilen hükmün kimleri etkileyeceği somut olay kapsamında incelenmelidir.
Tapulu Taşınmazda Elatmanın Önlenmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Elatmanın önlenmesi davası açılırken görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi gerekir.
Elatmanın Önlenmesi Davasında Görevli Mahkeme
Mülkiyet hakkına dayanan tapulu taşınmazda elatmanın önlenmesi davalarında görevli mahkeme, kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2. maddesi gereğince malvarlığı haklarına ilişkin davalarda, aksine bir düzenleme bulunmadıkça Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Bununla birlikte uyuşmazlığın kira ilişkisinden, kat mülkiyetinden veya özel kanunlarda düzenlenen başka bir hukuki ilişkiden kaynaklanması durumunda görevli mahkeme değişebilir.
Bu nedenle yalnızca davanın başlığından hareketle görevli mahkemenin belirlenmesi her zaman doğru olmayacaktır.
Elatmanın Önlenmesi Davasında Yetkili Mahkeme
Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin elatmanın önlenmesi davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi gereğince taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Örneğin taşınmaz Antalya’da bulunuyorsa mülkiyet hakkına dayanan elatmanın önlenmesi davası, kural olarak Antalya’daki yetkili Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.
Elatmanın Önlenmesi Davası Nasıl Açılır?
Tapulu taşınmazda elatmanın önlenmesi davası, görevli ve yetkili mahkemeye sunulacak dava dilekçesiyle açılır.
Dava dilekçesinde taşınmaza ilişkin bilgiler, davacının hakkı, müdahalenin niteliği ve mahkemeden talep edilen hukuki koruma açık şekilde belirtilmelidir.
Dava açılmadan önce taşınmazın tapu kayıtlarının incelenmesi ve müdahaleyi gösteren delillerin değerlendirilmesi önemlidir.
Elatmanın Önlenmesi Dava Dilekçesinde Neler Bulunmalıdır?
Dava dilekçesi, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 119. maddesinde düzenlenen unsurları içermelidir.
Bu kapsamda tarafların kimlik ve adres bilgileri, davanın konusu, dayanılan vakıalar, deliller, hukuki sebepler ve açık talep sonucu belirtilmelidir.
Tapulu taşınmazlarda ayrıca taşınmazın ili, ilçesi, mahallesi, ada ve parsel bilgilerine yer verilmesi önem taşımaktadır.
Müdahalenin taşınmazın yalnızca belirli bir bölümüne yönelik olduğu durumlarda müdahale edilen alanın mümkün olduğunca açık biçimde tanımlanması gerekir.
Davacı, müdahalenin önlenmesinin yanında koşulları varsa yapıların kaldırılmasını, eski hâle getirmeyi veya ecrimisil ödenmesini de talep edebilir.
Ancak bu taleplerin hukuki şartları ve doğuracağı yargılama giderleri farklılık gösterebilir.
Elatmanın Önlenmesi Davasında Hangi Deliller Kullanılır?
Elatmanın Önlenmesi (Tapulu Taşınmazda) davalarında deliller, müdahalenin varlığının ve hukuka aykırılığının ortaya konulması bakımından önemlidir.
Bu davalarda kullanılabilecek başlıca deliller şunlardır:
- Tapu kayıtları ve taşınmazın tedavüllü tapu kayıtları
- Kadastro paftaları ve aplikasyon krokileri
- Harita ve kadastro bilirkişisi raporları
- Keşif tutanakları
- Müdahaleyi gösteren fotoğraf ve video kayıtları
- Tanık beyanları
- Belediye ve ilgili kurumlardan getirtilen belgeler
- Uydu görüntüleri ve diğer teknik veriler
- Noter ihtarnameleri ve taraflar arasındaki yazışmalar
Özellikle taşınmaz sınırlarının tartışmalı olduğu uyuşmazlıklarda harita ve kadastro bilirkişisinin yapacağı inceleme belirleyici olabilir.
Mahkeme tarafından gerçekleştirilen keşifte tapu kayıtları ve kadastro paftaları zemine uygulanarak müdahalenin hangi taşınmaz üzerinde ve ne ölçüde gerçekleştiği tespit edilebilir.
Bilirkişi raporunun denetime elverişli olması, müdahale edilen alanın açıkça gösterilmesi ve teknik verilerle desteklenmesi önemlidir.
Elatmanın Önlenmesi Davasında Keşif ve Bilirkişi İncelemesi
Tapulu taşınmazlarda elatmanın önlenmesi davalarının önemli bir bölümünde keşif ve bilirkişi incelemesine ihtiyaç duyulmaktadır.
Özellikle sınır ihlalleri, taşkın yapılar ve taşınmazın belirli bir bölümünün işgal edilmesi gibi uyuşmazlıklarda teknik inceleme gerekebilir.
Keşif sırasında taşınmazın fiilî durumu değerlendirilir ve gerektiğinde kadastro kayıtları zemine uygulanır.
Bilirkişi tarafından hazırlanan raporda müdahalenin bulunduğu alan, niteliği ve taşınmazın sınırlarıyla ilişkisi gösterilebilir.
Örneğin komşu parselde bulunan bir yapının davacıya ait taşınmaza 15 metrekare taşması durumunda bu alanın teknik olarak belirlenmesi, mahkemenin vereceği kararın uygulanabilirliği bakımından önem taşır.
Bununla birlikte bilirkişi raporu mahkeme açısından bağlayıcı değildir. Mahkeme, raporu diğer delillerle birlikte değerlendirir.
Elatmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Davası Birlikte Açılabilir mi?
Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil talepleri, gerekli hukuki koşulların bulunması durumunda aynı dava kapsamında ileri sürülebilir.
Elatmanın Önlenmesi (Tapulu Taşınmazda) davası, hukuka aykırı müdahalenin sona erdirilmesini amaçlamaktadır.
Ecrimisil ise haksız işgal nedeniyle talep edilen tazminattır.
Bu iki talep farklı hukuki sonuçlara yöneliktir.
Örneğin tapulu arsası üçüncü kişi tarafından herhangi bir hukuki dayanak olmaksızın otopark olarak kullanılan malik, işgalin sona erdirilmesini ve şartları varsa geçmiş dönem için ecrimisil ödenmesini isteyebilir.
Ecrimisil Nedir?
Ecrimisil, bir taşınmazın hak sahibinin rızası dışında ve hukuken geçerli bir kullanım hakkı bulunmaksızın kullanılması nedeniyle talep edilebilen haksız işgal tazminatıdır.
Ecrimisil miktarı belirlenirken taşınmazın özellikleri, kullanım şekli, konumu, emsal kira bedelleri ve somut olayın koşulları dikkate alınabilir.
Mahkeme gerekli gördüğünde bilirkişi incelemesi yaptırarak talep edilen dönem bakımından ecrimisil miktarını belirleyebilir.
Ecrimisil Davasında Zamanaşımı
Yerleşik yargısal uygulamada ecrimisil alacakları bakımından kural olarak beş yıllık zamanaşımı süresi kabul edilmektedir.
Bu süre, elatmanın önlenmesi talebinin zamanaşımı bakımından değerlendirilmesinden farklıdır.
Dolayısıyla elatmanın önlenmesi ve ecrimisil taleplerinin birlikte ileri sürüldüğü davalarda her bir talebin hukuki koşulları ayrı ayrı incelenmelidir.
Elatmanın Önlenmesi Davasında Kal Talebi Nedir?
Tapulu taşınmaz üzerinde hukuka aykırı biçimde yapı, duvar, çit veya başka bir tesis oluşturulmuşsa elatmanın önlenmesi talebiyle birlikte kal talebi de gündeme gelebilir.
Kal, taşınmaz üzerindeki yapının veya tesisin kaldırılması anlamına gelmektedir.
Örneğin komşu taşınmaz malikinin, davacıya ait parsele taşacak şekilde beton duvar inşa etmesi hâlinde müdahalenin önlenmesi ve duvarın kaldırılması talep edilebilir.
Ancak her yapı taşkınlığında otomatik olarak yıkım kararı verilmez.
Türk Medeni Kanunu’nun taşkın yapılar ve başkasının arazisinde yapılan yapılarla ilgili hükümleri somut olay bakımından değerlendirilmelidir.
Özellikle Türk Medeni Kanunu’nun 725. maddesinde düzenlenen taşkın yapılara ilişkin koşulların bulunması durumunda farklı hukuki sonuçlar doğabilir.
Bu nedenle kal talebinin değerlendirilmesinde taşkınlığın niteliği, yapının hukuki durumu ve tarafların hakları önem taşımaktadır.
Komşu Parselin İşgali Nedeniyle Elatmanın Önlenmesi Davası
Komşu parseller arasındaki sınır uyuşmazlıkları, tapulu taşınmazlarda elatmanın önlenmesi davalarının sık karşılaşılan nedenleri arasındadır.
Bu uyuşmazlıklar özellikle tarım arazileri, arsalar, bahçeler ve yapılaşmanın yoğun olduğu bölgelerde ortaya çıkabilmektedir.
Örneğin komşu taşınmaz malikinin sınır çizgisini aşarak araziyi ekmesi veya kendi bahçesine katması, hukuka aykırı müdahale oluşturabilir.
Böyle bir durumda öncelikle taşınmazların tapu ve kadastro kayıtlarının incelenmesi gerekir.
Tapu kayıtları ile zemindeki fiilî kullanımın birbirinden farklı olması hâlinde teknik inceleme önem kazanır.
Mahkeme, gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırarak gerçek sınırları ve müdahale edilen alanı belirler.
Müdahalenin hukuka aykırı olduğunun tespit edilmesi durumunda elatmanın önlenmesine karar verilebilir.
Paydaşlar Arasında Elatmanın Önlenmesi Davası
Hisseli taşınmazlarda paydaşlar arasındaki elatmanın önlenmesi davaları, üçüncü kişilere karşı açılan davalardan farklı özellikler gösterebilir.
Paylı mülkiyette her paydaş, diğer paydaşların haklarıyla bağdaştığı ölçüde taşınmazdan yararlanma hakkına sahiptir.
Bu nedenle paydaşlardan birinin taşınmazı kullanması tek başına hukuka aykırı müdahale anlamına gelmez.
Ancak bir paydaşın diğer paydaşların taşınmazdan yararlanmasını tamamen engellemesi veya mevcut kullanım düzenini hukuka aykırı biçimde ihlal etmesi uyuşmazlığa neden olabilir.
Fiilî Taksim Bulunması Durumunda Elatmanın Önlenmesi
Fiilî taksim, paydaşların taşınmazın belirli bölümlerini aralarında anlaşarak veya yerleşmiş kullanım biçimiyle ayrı ayrı kullanmalarıdır.
Fiilî taksim, tapu sicilinde resmî bir bölünme meydana getirmese de paydaşlar arasındaki kullanım uyuşmazlıklarının çözümünde önem taşıyabilir.
Örneğin paydaşların uzun süredir belirli alanları ayrı ayrı kullandığı bir taşınmazda, bir paydaşın diğerinin kullanımına bırakılan bölüme müdahale etmesi elatmanın önlenmesi talebine konu olabilir.
Mahkeme bu durumda tarafların kullanım düzenini ve uyuşmazlığın özelliklerini değerlendirir.
Elatmanın Önlenmesi Davasında Zamanaşımı Var mı?
Mülkiyet hakkına dayanan elatmanın önlenmesi davası, kural olarak zamanaşımına tabi değildir.
Mülkiyet hakkı devam ettiği ve hukuka aykırı müdahale sürdüğü sürece malik, müdahalenin önlenmesini talep edebilir.
Bununla birlikte bu durum, her olayda süreden bağımsız olarak aynı hukuki sonucun doğacağı anlamına gelmez.
Özellikle taşkın yapılar, mülkiyetin kazanılması, hak düşürücü süreler ve özel kanun hükümleri bakımından farklı değerlendirmeler yapılması gerekebilir.
Ayrıca elatmanın önlenmesi talebiyle birlikte ecrimisil veya başka bir parasal alacak talep ediliyorsa bu alacaklara ilişkin zamanaşımı kuralları ayrıca uygulanır.
Dolayısıyla elatmanın önlenmesi davasında zamanaşımı bulunup bulunmadığı değerlendirilirken talep edilen hukuki korumanın niteliği dikkate alınmalıdır.
Elatmanın Önlenmesi Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Tapulu taşınmazda mülkiyet hakkına dayanan elatmanın önlenmesi davası bakımından, sırf bu talep nedeniyle genel bir zorunlu arabuluculuk şartı bulunmamaktadır.
Bununla birlikte uyuşmazlığın hukuki niteliği önemlidir.
Özellikle kira ilişkisinden, kat mülkiyetinden veya arabuluculuğun dava şartı olarak düzenlendiği başka bir ilişkiden kaynaklanan uyuşmazlıklarda farklı hükümler uygulanabilir.
Ayrıca taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklar, kanuni koşullar çerçevesinde ihtiyari arabuluculuğa konu olabilir.
Bu nedenle dava açılmadan önce uyuşmazlığın hangi hukuki ilişkiden kaynaklandığının belirlenmesi gerekir.
Elatmanın Önlenmesi Davası Ne Kadar Sürer?
Elatmanın Önlenmesi (Tapulu Taşınmazda) davalarının sonuçlanma süresi; mahkemenin iş yüküne, tarafların iddia ve savunmalarına, toplanacak delillere ve bilirkişi incelemesine ihtiyaç duyulup duyulmamasına göre değişmektedir.
Özellikle taşınmaz sınırlarının belirlenmesi gereken dosyalarda keşif ve teknik bilirkişi incelemesi yargılama süresini etkileyebilir.
Bilirkişi raporuna itiraz edilmesi, ek rapor alınması veya yeniden keşif yapılması da sürecin uzamasına neden olabilir.
İlk derece mahkemesi kararına karşı kanun yoluna başvurulması durumunda uyuşmazlığın kesin olarak sonuçlanması daha uzun sürebilir.
Bu nedenle elatmanın önlenmesi davalarının mutlaka belirli bir süre içerisinde sonuçlanacağını söylemek mümkün değildir.
Elatmanın Önlenmesi Davasında Harç ve Yargılama Giderleri
Elatmanın Önlenmesi (Tapulu Taşınmazda) davasında ödenecek harçlar ve yargılama giderleri, davanın niteliğine ve taleplerin kapsamına göre belirlenmektedir.
Mülkiyet hakkına dayanan ve taşınmazın belirli bir bölümüne yönelik müdahalenin önlenmesinin istendiği davalarda müdahale edilen alanın değeri önem taşıyabilir.
Kal, ecrimisil veya başka parasal taleplerin birlikte ileri sürülmesi hâlinde dava değerinin ve harçların ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Yargılama sırasında keşif, bilirkişi, tebligat ve diğer usul işlemleri nedeniyle masraflar ortaya çıkabilir.
Yargılama giderlerinin hangi taraf üzerinde bırakılacağı ise davanın sonucuna ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun ilgili hükümlerine göre belirlenir.
Dava açılmadan önce olası yargılama giderlerinin ve harç yükümlülüklerinin değerlendirilmesi önemlidir.
Elatmanın Önlenmesi Davasında İhtiyati Tedbir Talep Edilebilir mi?
Elatmanın Önlenmesi (Tapulu Taşınmazda) davalarında somut olayın koşullarına göre ihtiyati tedbir talep edilmesi mümkündür.
İhtiyati tedbir, yargılama devam ederken hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşması veya imkânsız hâle gelmesi ya da gecikme nedeniyle ciddi bir zararın ortaya çıkması tehlikesine karşı başvurulabilen geçici hukuki korumadır.
Örneğin taşınmaz üzerinde hukuka aykırı yapılaşmanın devam ettiği bir uyuşmazlıkta, gerekli koşulların bulunması durumunda yapı faaliyetlerinin geçici olarak durdurulması talep edilebilir.
Mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 389 ve devamı maddeleri kapsamında tedbir koşullarının oluşup oluşmadığını değerlendirir.
İhtiyati tedbir kararı verilmesi otomatik değildir. Talep eden tarafın iddiasını yaklaşık olarak ispat etmesi ve tedbirin hukuki koşullarının bulunması gerekir.
Elatmanın Önlenmesi Davasında Verilen Kararın İcrası
Elatmanın Önlenmesi (Tapulu Taşınmazda) davasının kabul edilmesi hâlinde mahkeme, tespit edilen hukuka aykırı müdahalenin sona erdirilmesine karar verebilir.
Kararın içeriği, müdahalenin niteliğine göre farklılık gösterebilir.
Örneğin işgal edilen taşınmazın boşaltılması, müdahaleye neden olan engelin kaldırılması veya taşınmaz üzerindeki hukuka aykırı yapının kaldırılması yönünde hüküm kurulabilir.
Mahkeme kararının uygulanması gerektiğinde ilgili icra hükümleri çerçevesinde yerine getirilir.
Kararın icra edilebilirliği bakımından hüküm fıkrasının açık, anlaşılır ve uygulanabilir olması önemlidir.
Özellikle müdahalenin belirli bir alana ilişkin olduğu davalarda bu alanın bilirkişi krokisiyle somut biçimde belirlenmesi, kararın infazında ortaya çıkabilecek tereddütlerin önlenmesine yardımcı olur.
Taşınmazın aynına ilişkin kararların kesinleşmesi gerekip gerekmediği de hükmün niteliği ve uygulanacak icra kuralları kapsamında değerlendirilmelidir.
Elatmanın Önlenmesi Davasında Yargıtay’ın Yaklaşımı
Yargıtay uygulamasında elatmanın önlenmesi davaları değerlendirilirken mülkiyet hakkının korunması, müdahalenin hukuka aykırılığı ve taşınmazın hukuki niteliği üzerinde durulmaktadır.
Mülkiyet hakkına dayanan elatmanın önlenmesi davalarında, davacının hak sahipliğinin ve davalının hukuka aykırı müdahalesinin ortaya konulması önemlidir.
Özellikle sınır uyuşmazlıklarında tapu ve kadastro kayıtlarının teknik olarak incelenmesi, müdahale edilen alanın belirlenmesi ve kararın infaza elverişli şekilde kurulması gerekmektedir.
Paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklarda ise taşınmazın kullanım biçimi ve tarafların yararlanma hakları dikkate alınmaktadır.
Yargıtay Uygulamasında Haksız Elatmanın Belirlenmesi
Haksız elatmanın varlığı değerlendirilirken davalının taşınmazı hangi hukuki sebebe dayanarak kullandığı önem taşımaktadır.
Geçerli bir kullanım hakkının bulunduğu durumlarda yalnızca malikin müdahalenin önlenmesini istemesi, davanın kabulü için yeterli olmayabilir.
Buna karşılık davalının herhangi bir hukuki dayanak olmaksızın taşınmaza müdahale etmesi hâlinde mülkiyet hakkının korunmasına yönelik talepler gündeme gelir.
Yargıtay Uygulamasında Paydaşlar Arasındaki Müdahaleler
Paydaşlar arasındaki elatmanın önlenmesi uyuşmazlıklarında taşınmazdan yararlanma düzeni önemlidir.
Fiilî taksim bulunması, paydaşların kullandıkları bölümlerin belirlenmesi ve diğer paydaşların kullanım haklarının engellenip engellenmediği davanın sonucunu etkileyebilir.
Bu nedenle hisseli taşınmazlarda elatmanın önlenmesi davaları, her somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.
Not: Bu bölüm, Yargıtay uygulamasında öne çıkan genel hukuki ilkeleri açıklamaktadır. Belirli bir Yargıtay kararına atıf yapılmadığından doğrulanmamış esas veya karar numaralarına yer verilmemiştir.
Elatmanın Önlenmesi (Tapulu Taşınmazda) Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Tapulu Arazime İzinsiz Giren Kişiye Dava Açabilir miyim?
Tapulu taşınmazınıza yönelik hukuka aykırı ve devam eden bir müdahale bulunuyorsa elatmanın önlenmesi davası açmanız mümkündür.
Ancak her izinsiz giriş, tek başına aynı hukuki sonucu doğurmaz. Müdahalenin niteliği, sürekliliği ve taşınmaz üzerindeki haklar değerlendirilmelidir.
Elatmanın Önlenmesi Davası Açmak İçin İhtarname Göndermek Zorunlu mu?
Mülkiyet hakkına dayanan elatmanın önlenmesi davasının açılabilmesi için kural olarak önceden noter ihtarnamesi gönderilmesi zorunlu değildir.
Bununla birlikte ihtarname gönderilmesi, müdahalenin sona erdirilmesinin talep edildiğini belgelendirmek bakımından yararlı olabilir.
Tapulu Taşınmazın Bir Bölümü İşgal Edilmişse Dava Açılabilir mi?
Evet. Elatmanın Önlenmesi (Tapulu Taşınmazda) davası açılabilmesi için taşınmazın tamamının işgal edilmesi gerekli değildir.
Taşınmazın belirli bir bölümüne yönelik hukuka aykırı müdahaleler de dava konusu yapılabilir.
Elatmanın Önlenmesi Davasında Avukat Tutmak Zorunlu mu?
Elatmanın Önlenmesi (Tapulu Taşınmazda) davasının avukat aracılığıyla açılması genel olarak zorunlu değildir.
Ancak özellikle tapu kayıtlarının incelenmesi, bilirkişi raporlarına itiraz edilmesi, dava değerinin belirlenmesi ve farklı hukuki taleplerin birlikte ileri sürülmesi gibi konularda hukuki destek alınması önem taşıyabilir.
Elatmanın Önlenmesi Davası Devam Ederken Taşınmaz Satılabilir mi?
Davanın devam etmesi, tek başına taşınmazın devrini her durumda engellemez.
Ancak taşınmaz üzerinde ihtiyati tedbir bulunması veya uyuşmazlığın niteliğinden kaynaklanan başka hukuki sınırlamaların mevcut olması hâlinde devir işlemleri etkilenebilir.
Taşınmazın dava sırasında devredilmesi durumunda Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 125. maddesi kapsamında taraf değişikliği ve davanın devamına ilişkin hükümler gündeme gelebilir.
Elatmanın Önlenmesi Davası Reddedilirse Ne Olur?
Mahkeme, davacının iddialarını ispat edememesi veya müdahalenin hukuka aykırı olmadığının belirlenmesi gibi nedenlerle davayı reddedebilir.
Davanın reddedilmesi hâlinde yargılama giderleri ve karşı vekâlet ücreti bakımından hukuki sonuçlar ortaya çıkabilir.
Karara karşı kanuni koşulların bulunması durumunda ilgili kanun yollarına başvurulabilir.
Elatmanın Önlenmesi Davası ile Tapu İptal ve Tescil Davası Aynı mıdır?
Hayır. Elatmanın Önlenmesi (Tapulu Taşınmazda) davası, mevcut mülkiyet hakkına yönelik hukuka aykırı müdahalenin sona erdirilmesini amaçlamaktadır.
Tapu iptal ve tescil davası ise tapu sicilindeki kaydın hukuka aykırı olduğu iddiasıyla kaydın düzeltilmesini ve hak sahibi adına tescil yapılmasını konu alır.
Bu iki dava farklı hukuki amaçlara hizmet etmektedir. Bununla birlikte bazı uyuşmazlıklarda taleplerin bir arada değerlendirilmesi gündeme gelebilir.
Komşum Arsama Duvar Yaparsa Ne Yapabilirim?
Komşu tarafından yapılan duvarın taşınmazınıza müdahale ettiğini düşünüyorsanız öncelikle tapu ve kadastro kayıtları üzerinden sınırların belirlenmesi önemlidir.
Duvarın taşınmazınıza hukuka aykırı biçimde taşması hâlinde koşulları varsa elatmanın önlenmesi ve kal talepleri ileri sürülebilir.
Ancak taşkın yapılarla ilgili özel hükümler nedeniyle her olayda aynı sonuca ulaşılamayabilir.
Tapulu Taşınmazda Elatmanın Önlenmesi Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Elatmanın Önlenmesi (Tapulu Taşınmazda) davası, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını korumaya yönelik önemli hukuki yollardan biridir.
Ancak davanın sonucunu belirleyen temel unsur, yalnızca taşınmazın tapuda davacı adına kayıtlı olması değildir.
Müdahalenin gerçekten mevcut olup olmadığı, hukuka aykırı niteliği, davalının kullanım hakkı ve taraflar arasındaki hukuki ilişki birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle hisseli taşınmazlar, miras kalan taşınmazlar ve komşu parseller arasındaki sınır uyuşmazlıklarında farklı hukuki kurallar uygulanabilir.
Bu nedenle dava açılmadan önce taşınmazın tapu kayıtlarının incelenmesi, müdahalenin kapsamının belirlenmesi ve talep edilebilecek hukuki sonuçların değerlendirilmesi gerekir.
Ayrıca müdahalenin önlenmesi talebiyle birlikte ecrimisil, kal veya eski hâle getirme taleplerinin ileri sürülmesinin mümkün olup olmadığı da somut olay kapsamında belirlenmelidir.
Sonuç: Elatmanın Önlenmesi (Tapulu Taşınmazda) Davası ile Mülkiyet Hakkının Korunması
Elatmanın önlenmesi (tapulu taşınmazda) davası, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkına yönelik hukuka aykırı müdahalelerin sona erdirilmesini sağlayan temel hukuki koruma yollarından biridir.
Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesine dayanan bu dava ile taşınmazın haksız kullanımının engellenmesi, müdahalenin ortadan kaldırılması ve koşulları varsa müdahaleye neden olan yapıların kaldırılması talep edilebilir.
Davanın kabul edilebilmesi için davacının korunmaya değer bir hakkının bulunması ve davalının bu hakka hukuka aykırı biçimde müdahale ettiğinin ortaya konulması gerekir.
Tapulu taşınmazlarda elatmanın önlenmesi davaları, kural olarak taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır. Ancak uyuşmazlığın özel bir hukuki ilişkiden kaynaklanması hâlinde görevli mahkeme ve uygulanacak usul kuralları değişebilir.
Elatmanın önlenmesi talebi, mülkiyet hakkına dayandığı sürece kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Buna karşılık ecrimisil gibi parasal talepler bakımından ayrı zamanaşımı hükümleri uygulanmaktadır.
Sonuç olarak tapulu taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının korunması, uyuşmazlığın hukuki niteliğinin doğru belirlenmesini ve müdahaleye ilişkin delillerin usulüne uygun biçimde ortaya konulmasını gerektirir.
Bu nedenle tapulu taşınmaza haksız müdahale, komşu parsel işgali, hisseli taşınmazda kullanım uyuşmazlığı veya elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası gibi konularda somut olayın özelliklerine göre hukuki değerlendirme yapılması önem taşımaktadır.