Kira sözleşmesinin iptali ve feshi, Türk Borçlar Kanunu kapsamında hem kiracının hem de ev sahibinin yasal haklarını doğrudan ilgilendiren, usulüne uygun yapılmadığı takdirde ciddi maddi ve hukuki mağduriyetlere yol açabilen son derece kritik bir süreçtir. Kira ilişkisi, hem kiracının barınma veya ticari faaliyet yürütme ihtiyacını karşılayan hem de kiraya verenin (ev sahibinin/mülk sahibinin) mülkiyet hakkından doğan iradelerini birleştiren sürekli borç ilişkisi doğuran bir sözleşmedir. Ancak ekonomik dalgalanmalar, taşınmazın ayıplı olması, kiracının ödeme zorluğuna düşmesi veya ev sahibinin kişisel gereksinimi gibi nedenlerle kira sözleşmesinin iptali ya da kira sözleşmesinin feshi zorunlu hale gelebilmektedir.
Türk hukuk sisteminde kiracıyı koruma gayesi güdülmüş olmakla birlikte, kanun koyucu Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında hem kiracı hem de kiraya veren için dengeli fesih ve iptal mekanizmaları öngörmüştür. Uygulamada sıklıkla birbirine karıştırılan “iptal”, “fesih” ve “geçersizlik” kavramlarının doğru anlaşılması, açılacak davalarda ve çekilecek ihtarnamelerde hak kaybına uğramamak adına kritik önem taşır.
Bu rehberde; kira sözleşmesinin iptali ile feshi arasındaki farkları, kiracı ve ev sahibinin yasal fesih haklarını, erken tahliye hallerindeki makul süre tazminatını, ihtarname usullerini ve emsal Yargıtay kararlarını en ince ayrıntısına kadar inceleyeceğiz.
1. HUKUKİ KAVRAMSAL ÇERÇEVE: İPTAL, FESİH VE HÜKÜMSÜZLÜK
Kira hukukuna ilişkin bir uuyuşmazlıkta doğru adımı atabilmek için öncelikle sözleşmenin sonlandırılmasına ilişkin hukuki terimlerin anlamlarını doğru oturtmak gerekir.
Kira Sözleşmesi Nedir? (TBK M. 299)
Türk Borçlar Kanunu‘nun 299. maddesine göre kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
“İptal” ve “Fesih” Arasındaki Temel Farklar
| Kriter | Kira Sözleşmesinin İptali | Kira Sözleşmesinin Feshi |
|---|---|---|
| Hukuki Niteliği | Sözleşmenin kuruluşundaki sakatlıklara dayanır (İrade bozuklukları). | Geçerli kurulmuş sözleşmeyi ileriye dönük sonlandırır. |
| Zamanı | Sözleşmenin başından itibaren hukuki sonuç doğurmasını engeller. | Bildirim veya tahliye anından itibaren ileriye etkili sonuç doğurur. |
| Dayanak Maddeler | TBK M. 28, 30-39 (Gabin, Hile, Yanılma, Korkutma) | TBK M. 327-356 (Olağan ve Olağanüstü Fesih) |
| Sonuç | Hiç yapılmamış sayılabilir veya geriye etkili ortadan kalkar. | Tarafların o güne kadarki borç/alacak hakları saklı kalır. |
2. KİRA SÖZLEŞMESİNİN İPTALİ (SÖZLEŞMENİN SAKATLIĞI HALLERİ)
Halk arasında “sözleşmeyi iptal etmek” ifadesi genelde sözleşmeyi bitirmek anlamında kullanılsa da, hukuki anlamda kira sözleşmesinin iptali, sözleşme kurulurken var olan irade bozukluklarına veya sakatlıklara dayanır.
A. Yanılma (Hata) Sebebiyle İptal (TBK M. 30-35)
Sözleşme kurulurken taraflardan birinin esaslı bir hususta yanılmasıdır.
- Örnek: Kiracının, sessiz ve konut kullanımına uygun diye kiraladığı dairenin, belediye imar planında ticari imalathane alanında kaldığını ve aşırı gürültülü bir ortam olduğunu sonradan öğrenmesi.
B. Aldatma (Hile) Sebebiyle İptal (TBK M. 36)
Kiraya verenin veya kiracının, karşı tarafı yanıltarak sözleşme yapmaya sevk etmesidir.
- Örnek: Ev sahibinin, evde hiçbir rutubet veya tesisat sorunu olmadığını beyan etmesi ancak evin boya ile gizlenmiş ağır küf ve tesisat kaçağına sahip olması; yahut kiracının kendisini finansal olarak çok güçlü gösterip sahte gelir belgeleriyle sözleşmeyi imzalatması.
C. Korkutma (Cebir/Tehdit) Sebebiyle İptal (TBK M. 37-38)
Taraflardan birinin, kendisinin veya yakınlarının hayatı, sağlığı ya da malvarlığına yönelik bir tehlike ile tehdit edilerek kira sözleşmesini imzalamak zorunda bırakılmasıdır. Bu durumda sözleşme iptal edilebilir.
D. Aşırı Yararlanma (Gabin) Nedeniyle İptal (TBK M. 28)
Bir tarafın darlıkta bulunmasından, düşüncesizliğinden veya deneyimsizliğinden yararlanılarak, edimler arasında açık bir orantısızlık oluşturulmasıdır.
- Örnek: Deprem veya kriz anında çaresiz kalan bir kiracıya, piyasa rayicinin 10 katı fiyatla ev kiralanması.
E. İptal Hakkının Kullanılma Süresi (TBK M. 39)
İrade bozukluğu (hile, yanılma, korkutma) nedeniyle kira sözleşmesini iptal etmek isteyen taraf; yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin kalktığı tarihten itibaren 1 YIL içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını karşı tarafa bildirmelidir. Aksi takdirde sözleşmeyi onamış (kabul etmiş) sayılır.
3. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TÜRLERİNE GÖRE FESİH ESASLARI
Kira sözleşmesinin feshi usulü, sözleşmenin türüne ve kiralananın niteliğine göre değişmektedir. TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarını özel olarak koruma altına almıştır.
┌──────────────────────────────────────────┐
│ Kira Sözleşmesinin Türleri │
└────────────────────┬─────────────────────┘
│
┌──────────────────────┴──────────────────────┐
│ │
┌─────────────┴─────────────┐ ┌─────────────┴─────────────┐
│ Belirli Süreli Sözleşme │ │ Belirsiz Süreli Sözleşme │
└─────────────┬─────────────┘ └─────────────┬─────────────┘
│ │
┌─────────────┴─────────────┐ ┌─────────────┴─────────────┐
│ Bitiş tarihi bellidir. │ │ Bitiş tarihi belirsizdir. │
│ Süre bitince kendiliğinden│ │ Yasal bildirim süreleriyle│
│ uzayabilir (TBK M. 347). │ │ feshedilir (TBK M. 328). │
└───────────────────────────┘ └───────────────────────────┘A. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih
Sözleşmede başlangıç ve bitiş tarihi net olarak yazılmışsa (Örn: “01.01.2023 – 01.01.2024 tarihleri arasında 1 yıl süreli”) sözleşme belirli sürelidir.
- Kiracının Fesih Hakkı: Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sürenin sonunda feshedebilir. Kiracı bu bildirimi yapmazsa, sözleşme aynı koşullarla 1 yıl süreyle uzamış sayılır.
- Ev Sahibinin Fesih Hakkı: Kiraya veren, sırf sözleşmede yazan süre bitti diye kiracıyı tahliye edemez, sözleşmeyi feshedemez. Ev sahibi ancak 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra gerekçesiz fesih hakkına sahip olur.
B. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih
Sözleşmede bir bitiş tarihi öngörülmemişse sözleşme belirsiz sürelidir. Taraflar, yasal fesih bildirim sürelerine uymak şartıyla sözleşmeyi sonlandırabilirler.
- TBK M. 328 uyarınca; 6 aylık kira döneminin sonu için, en az 3 ay önceden fesih bildirimi yapılmalıdır.
4. KİRACININ KİRA SÖZLEŞMESİNİ FESHETME VE İPTAL HAKLARI
Türk Borçlar Kanunu, zayıf taraf olarak kabul ettiği kiracıya geniş fesih imkanları tanımıştır.
1. Olağan Fesih (Sözleşme Bitişinde 15 Gün Önce Bildirim)
Kiracı, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitimine en az 15 gün kala noter aracılığıyla veya yazılı olarak ihtarname gönderip “sözleşmeyi yenilemeyeceğini” beyan ederek sözleşmeyi feshedebilir. Herhangi bir gerekçe göstermek zorunda değildir.
2. Kiralananın Ayıplı Olması Nedeniyle Haklı Fesih (TBK M. 305 – 308)
Kiralanan taşınmazın, sözleşmenin amacına uygun şekilde kullanılmasını engelleyen veya önemli ölçüde azaltan bir kusuru (ayıbı) varsa kiracı haklı nedenle fesih hakkını kullanabilir.
- Önemli Ayıp: Evin çatısının akması, bina taşıyıcı kolanlarında ciddi çatlaklar bulunması, kanalizasyon kokusu veya tesisat arızaları nedeniyle oturulamaz durumda olması.
- Prosedür: Kiracı, kiraya verene uygun bir süre vererek ayıbın giderilmesini ihtar eder. Süre içinde ayıp giderilmezse kiracı sözleşmeyi feshederek taşınmazı tahliye edebilir ve ödediği depozitonun iadesini isteyebilir.
3. Sağlık İçin Ciddi Tehlike Oluşturma Durumu (TBK M. 304)
Kiralananın durumu, kiracının veya birlikte yaşadığı kişilerin sağlığı için ciddi bir tehlike oluşturuyorsa; kiracı ev sahibine süre vermeksizin ve derhal sözleşmeyi feshedebilir.
- Örnek: Taşınmazda yapılan teknik incelemede binanın çürük ve depreme dayanıksız olduğunun resmi raporla saptanması ya da ağır rutubetin kronik astım hastası olan kiracı için hayati risk yaratması.
4. Kiracının Erken Tahliyesi ve Makul Süre Tazminatı (TBK M. 325)
Kiracı, 1 yıllık sözleşme yapıp 4. ayda evi keyfi olarak boşaltırsa ne olur?
TBK Madde 325 Şöyle Der: Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.
Yargıtay Uygulamasında Makul Süre Tazminatı Hesaplama:
Kiracı evi erken boşaltsa dahi, ev sahibinin evi yeniden kiraya verebileceği ortalama süre (piyasa şartlarına göre genellikle 1 ila 3 ay) boyunca kira bedelini ödemekle yükümlüdür.
- Tazminattan Kurtulma Yolu: Kiracı, kendisi çıktıktan sonra ev sahibinden kabul edilmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip yeni bir kiracı (ikame kiracı) bulursa, makul süre borcundan ve tazminattan tamamen kurtulur.
5. KİRAYA VERENİN (EV SAHİBİNİN) KİRA SÖZLEŞMESİNİ FESHETME HAKLARI
Ev sahipleri, sözleşmeyi sadece kanunda sınırlı olarak sayılan (numerus clausus) sebeplere dayanarak feshedebilirler. Kanun dışı hiçbir gerekçeyle kiracı tahliye edilemez.
┌──────────────────────────────────────────┐
│ Ev Sahibinin Fesih/Tahliye Sebepleri │
└────────────────────┬─────────────────────┘
│
┌─────────────────────────────────┼─────────────────────────────────┐
│ │ │
┌────────┴────────┐ ┌────────┴────────┐ ┌────────┴────────┐
│ Kiracıdan │ │ Ev Sahibinden │ │ Süreye Dayalı │
│ Kaynaklanan │ │ Kaynaklanan │ │ Fesih │
├─────────────────┤ ├─────────────────┤ ├─────────────────┤
│ • Tahliye │ │ • Kendisinin/ │ │ • 10 Yıllık │
│ Taahhüdü │ │ Yakınının │ │ Uzama Süresi │
│ • İki Haklı │ │ İhtiyacı │ │ Dolması │
│ İhtar │ │ • İmar / İnşa │ │ (TBK M. 347) │
│ • Temerrüt │ │ • Yeni Malikin │ │ │
│ • Başka Konutu │ │ İhtiyacı │ │ │
│ Olması │ │ │ │ │
└─────────────────┘ └─────────────────┘ └─────────────────┘A. Kiracıdan Kaynaklanan Fesih Sebepleri (TBK M. 352)
1. Yazılı Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Fesih
Kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonraki bir tarihte, evi belirli bir günde boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse; ev sahibi bu tarihten itibaren 1 AY içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi feshedebilir.
- Geçerlilik Şartı: Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmışsa geçersizdir. Evi teslim aldıktan sonra (örneğin 1 hafta sonra) imzalanmış olmalıdır.
2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Fesih (TBK M. 352/2)
Bir yıldan kısa süreli veya 1 yıllık kira sözleşmelerinde bir kira yılı içinde; 1 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kiracıya iki haklı yazılı ihtar çekilmişse; ev sahibi kira yılının bitiminden itibaren 1 AY içinde tahliye davası açabilir.
3. Kiracının veya Eşinin Aynı İlçe Sınırlarında Konutunun Bulunması (TBK M. 352/3)
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve ev sahibi sözleşmeyi yaparken bunu bilmiyorsa, ev sahibi sözleşmeyi feshedebilir.
4. Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Temerrüt (TBK M. 315)
Kiracı kira bedelini veya yan giderleri (aidat vb.) ödemezse, ev sahibi kiracıya yazılı olarak en az 30 gün (konut ve çatılı işyerlerinde) süre verir. Bu sürede de ödeme yapılmazsa ev sahibi sözleşmeyi feshedip tahliye davası açabilir.
5. Özen Borcuna ve Komşulara Saygı Yükümlülüğüne Aykırılık (TBK M. 316)
Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının evde uyuşturucu ticareti yapması, komşuları sürekli rahatsız etmesi veya eve kasten zarar vermesi durumunda ev sahibi 30 gün süre vererek uyarır. Aksi halde sözleşmeyi fesheder. Ciddi ve kasten verilen zararlarda süre vermeksizin derhal fesih mümkündür.
B. Ev Sahibinden Kaynaklanan Fesih Sebepleri (TBK M. 350 – 351)
1. Ev Sahibinin veya Yakınlarının İhtiyacı (Gereksinim Nedeniyle Fesih)
Ev sahibi; kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için taşınmazı konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa fesih davası açabilir.
- Dava Açma Süresi: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde 6 aylık dönem sonları için 3 ay önceden haber vererek 1 ay içinde açılır.
- 3 Yıl Yeniden Kiralama Yasağı (TBK M. 355): İhtiyaç sebebiyle kiracısını çıkaran ev sahibi, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiralarsa eski kiracıya en az 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemek zorunda kalır.
2. Yeniden İnşa, İmar ve Esaslı Onarım Nedeniyle Fesih
Taşınmazın yıkılıp yeniden yapılması, esaslı bir onarımdan geçirilmesi ve bu süreçte içinde oturulmasının imkansız olması durumunda sözleşme feshedilebilir.
3. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Fesih (TBK M. 351)
Taşınmazı sonradan satın alan kişi, kendisi veya yakınları için konut/işyeri ihtiyacı varsa; edinim (tapu) tarihinden itibaren 1 AY içinde kiracıya durumu ihtarname ile bildirmek şartıyla, 6 AY sonra açacağı dava ile kira sözleşmesini feshedebilir.
C. 10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Ev Sahibinin Gerekçesiz Fesih Hakkı (TBK M. 347)
Uygulamada ev sahiplerine tanınan en radikal haklardan biri 10 yıllık uzama süresidir.
┌────────────────────────┐ ┌────────────────────────┐ ┌────────────────────────┐
│ İlk Sözleşme Süresi │ + │ 10 Yıllık Uzama Süresi │ = │ Gerekçesiz Fesih │
│ (Örn: 1 Yıl) │ │ (10 Yıl) │ │ Hakkı Doğar │
└────────────────────────┘ └────────────────────────┘ └────────────────────────┘- Hesaplama: 1 yıllık bir sözleşme yapılmışsa; 1 yıl (asıl süre) + 10 yıl (uzama süresi) = Toplam 11 yılın sonunda ev sahibi hiçbir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.
- Usul: Ev sahibi, 11. yılın bitiminden en az 3 ay önce kiracıya noterden ihbar göndererek sözleşmeyi feshedeceğini bildirir.
6. ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN İPTALİ VE FESHİNE ÖZEL DURUMLAR
İşyeri kiraları, ticari hayatın devamlılığı açısından konut kiralarından bazı farklılıklar gösterir.
A. Ruhsat Alınamaması Nedeniyle Sözleşmenin İptali/Feshi
Kiralanan işyerinin, kiracının yürüteceği ticari faaliyete uygun olmaması veya belediyeden ruhsat alınamaması sık karşılaşılan bir sorundur.
- Eğer ev sahibi sözleşmede “işyerinin ruhsat almaya uygun olduğunu” garanti etmiş fakat ruhsat alınamıyorsa, kiracı ayıp nedeniyle haklı fesih hakkını kullanabilir.
- Eğer ev sahibi kiracıyı kandırarak ruhsatsız yeri kiralamışsa hile (TBK M. 36) nedeniyle iptal hakkı doğar.
B. İşyeri Kira Sözleşmesinin Devri (TBK M. 323)
Kiracı, ev sahibinin yazılı rızasını alarak kira sözleşmesini başkasına devredebilir. İşyeri kiralarında ev sahibi, haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Ev sahibi haklı sebep olmaksızın devire engel olursa kiracı sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir.
7. TARAFLARIN ANLAŞMASI İLE FESİH: İKALE SÖZLEŞMESİ
Kira sözleşmesinin iptali veya feshi her zaman mahkeme ya da ihtarname yoluyla olmak zorunda değildir. Taraflar serbest iradeleriyle bir araya gelerek sözleşmeyi sonlandırabilirler. Buna hukukta İkale (Karşılıklı Fesih) Sözleşmesi denir.
====================================================================
İKALE (KARAŞILIKLI FESİH) VE İBRANAME PROTOKOLÜ
====================================================================
TARAFLAR:
KİRAYA VEREN : [Adı Soyadı, T.C. No]
KİRACI : [Adı Soyadı, T.C. No]
KONU:
[Adres] adresinde bulunan taşınmaza ait [Sözleşme Tarihi] tarihli kira sözleşmesinin tarafların karşılıklı anlaşması ile feshi ve ibralaşmasıdır.
MADDELER:
1. Taraflar, aralarındaki kira sözleşmesini [Tahliye Tarihi] tarihi itibarıyla karşılıklı olarak FESHETMİŞLERDİR.
2. Kiracı, taşınmazı tam, eksiksiz ve boş olarak kiraya verene teslim etmiştir.
3. Kiraya veren, kiracıdan olan [Depozito Bedeli] TL tutarındaki güvence bedelini (depozitoyu) kiracıya nakden/banka yoluyla iade etmiştir.
4. Tarafların sözleşmeden doğan kira bedeli, aidat, fatura veya zarar tazminatına ilişkin birbirlerinden başkaca HİÇBİR ALACAK VE TALEBİ KALMAMIŞTIR. Taraflar birbirlerini gayrikabili rücu İBRA EDERLER.
Tarih: [../../2024]
Kiraya Veren İmza Kiracı İmza8. USULİ İŞLEMLER: İHTARNAME, ARABULUCULUK VE MAHKEME SÜRECİ
Kira sözleşmesinin feshinde maddi hukuk kadar usul hukuku da hayati öneme sahiptir.
A. Noter İhtarnamesinin Önemi
Fesih bildirimlerinin noter kanalıyla yapılması kanuni bir zorunluluk olmasa bile, yargılama aşamasında bildirimin yapıldığını ve içeriğini ispatlamak açısından yegane güvenli yoldur. WhatsApp mesajı veya e-posta ile yapılan bildirimler carries yüksek hukuki risk taşır.
B. Zorunlu Dava Şartı Arabuluculuk (1 Eylül 2023 Düzenlemesi)
7445 sayılı Kanun ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda (Tahliye, Fesih, İptal, Kira Tespiti, Depozito İadesi vb.) dava açmadan önce Arabulucuya başvurmak zorunlu dava şartı haline getirilmiştir.
- Arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan açılan tahliye veya fesih davaları usulden reddedilir.
- Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamazsa alınan “Son Tutanak” ile mahkemeye başvurulur.
C. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira sözleşmesinin iptali, feshi, tahliye ve depozito davalarında:
- Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK M. 4/1-a)
- Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
9. YARGITAY KARARLARI IŞIĞINDA KİRA SÖZLEŞMESİNİN İPTALİ VE FESHİ
Arama motorlarında en çok aratılan ve mahkemelerin emsal aldığı güncel Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 3. Hukuk Dairesi kararlarının özeti aşağıdadır:
1. Erken Tahliyede Makul Süre Tazminatı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2021/4321 K. 2021/8902:
“Kiracının anahtarı kiraya verene teslim ettiği tarihten itibaren sözleşme sonuna kadar olan tüm kira bedellerinden sorumlu tutulması usul ve yasaya aykırıdır. Mahkemece, taşınmazın aynı şartlarla ne kadar sürede yeniden kiraya verilebileceği (makul süre) konusunda uzman bilirkişiden rapor alınarak, kiracının sadece bu makul süre kadar kira bedelinden sorumlu tutulması gerekir.”
2. Tahliye Taahhütnamesinin Boş İmzalanması
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2017/977 K. 2021/112:
“Kiracı tarafından atılan imzanın geçerli olduğu, metin kısmının sonradan doldurulduğu iddiasının kiracı tarafından ispatlanması gerektiği, boş kağıda imza atan kişinin bunun sonuçlarına katlanmak zorunda olduğu…” (Bu nedenle tarihleri boş taahhütnameye imza atan kiracının fesih itirazı reddedilmektedir).
3. İki Haklı İhtarın Şekil Şartı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2020/2100 K. 2020/5400:
“İki haklı ihtarın geçerli sayılması için, ihtarların farklı aylara ait ödenmeyen kira bedellerine ilişkin olması ve ihtarda ödeme için kanuni sürenin açıkça tanınmış olması şarttır. Aynı ayın kirası için iki defa çekilen ihtar iki haklı ihtar şartını oluşturmaz.”
10. ÖRNEK İHTARNAME METİNLERİ
ÖRNEK 1: Kiracının Haklı Nedeniyle (Ayıp Sebebiyle) Fesih İhtarnamesi
İHTARNAME
İHTAR EDEN (KİRACI) : [Adınız Soyadınız] - T.C. No: [..........]
ADRES : [Adresiniz]
KARŞI TARAF : [Ev Sahibinin Adı Soyadı] - T.C. No: [..........]
ADRES : [Ev Sahibinin Adresi]
KONU : [Adres] adresindeki kiralananın ayıplı olması sebebiyle TBK M. 305 uyarınca sözleşmenin feshine ve taşınmazın tahliye edileceğine dair bildirimdir.
AÇIKLAMALAR :
1. Sayın Muhatap, tarafınızla akdedilen [Sözleşme Tarihi] başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca yukarıda belirtilen adreste kiracı olarak bulunmaktayım.
2. Kiralanan konutta [Örn: Ana gider borularının patlaması sonucu daireyi su basması ve ağır rutubet oluşması] durumu meydana gelmiştir. Tarafınıza [Tarih] tarihinde durum sözlü olarak bildirilmiş ancak ayıplar giderilmemiştir.
3. Söz konusu ayıplar konutun oturulamaz hale gelmesine sebebiyet vermiştir. Türk Borçlar Kanunu'nun 305. maddesi uyarınca işbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğ edildiği günden itibaren ayıpların giderilmesi için verilen [Örn: 7 GÜNLÜK] süre içinde gereği yapılmadığı takdirde kira sözleşmesini HAKLI NEDENLE FESHETTİĞİMİ, [Tahliye Tarihi] tarihinde evi boşaltarak anahtarı teslim edeceğimi, ödemiş olduğum [Depozito Miktarı] TL depozitonun iadesini ihtar ederim.
İhtar Eden Kiracı
[İmza]ÖRNEK 2: Ev Sahibinin İki Haklı İhtar Sonrası Fesih İhtarnamesi
İHTARNAME
İHTAR EDEN (MÜLK SAHİBİ): [Adınız Soyadınız] - T.C. No: [..........]
ADRES : [Adresiniz]
KARŞI TARAF (KİRACI) : [Kiracının Adı Soyadı] - T.C. No: [..........]
ADRES : [Kiracının Adresi]
KONU : Bir kira dönemi içinde iki haklı ihtarın gerçekleşmesi sebebiyle dönem sonunda sözleşmenin yenilenmeyeceği ve tahliye talebi hk.
AÇIKLAMALAR :
1. Mülkiyeti tarafıma ait olan yukarıdaki adreste [Sözleşme Tarihi] başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olarak oturmaktasınız.
2. [Kira Yılı] kira dönemi içerisinde; [1. Ay] ayına ait kira bedelini ödemediğiniz için [1. İhtar Tarihi] tarihli, [2. Ay] ayına ait kira bedelini ödemediğiniz için [2. İhtar Tarihi] tarihli iki haklı ihtara sebebiyet vermiş bulunmaktasınız.
3. TBK Madde 352/2 uyarınca, bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebebiyet vermeniz nedeniyle, kira döneminin sonu olan [Kira Bitiş Tarihi] tarihi itibarıyla kira sözleşmesinin YENİLENMEYECEĞİNİ ve FESHEDİLDİĞİNİ, söz konusu tarihte taşınmazı rızaen boşaltıp tarafıma teslim etmenizi, aksi takdirde yasal 1 aylık süre içinde Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde TAHLİYE DAVASI açacağımı ihtar ederim.
İhtar Eden Kiraya Veren
[İmza]11. SIKÇA SORULAN SORULAR (SSS)
1. Kira sözleşmesi e-Devlet üzerinden iptal edilir mi?
Hayır. e-Devlet kapısı üzerinden kira sözleşmelerinin hazırlanmasına ilişkin entegrasyon çalışmaları yapılmış olsa da, tek taraflı bir tıkla kira sözleşmesinin iptal veya feshedilmesi mümkün değildir. Fesih işlemleri kanundaki usullere (ihtarname, arabuluculuk, mahkeme) tabidir.
2. Kiracı 1 yıllık sözleşmesi bitmeden evden çıkarsa ne kadar tazminat öder?
TBK M. 325 uyarınca kiracı, evin yeniden kiraya verilebileceği makul süre (genelde piyasa şartlarına göre 1, 2 veya 3 ay) kadar kira bedelini tazminat olarak ödemekle yükümlüdür.
3. Ev sahibi “Oğlum gelecek” diyerek kira sözleşmesini iptal edebilir mi?
Ev sahibi kendisi, eşi, çocukları veya anne-babasının konut ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir. Ancak ihtardan sonra dava açılması gerekir, kiracıyı pat diye çıkaramaz. Ayrıca çıkarırsa evi 3 yıl boyunca başkasına kiralayamaz.
4. Depozito ödenmezse sözleşme iptal edilir mi?
Sözleşmede depozitonun (güvence bedelinin) ne zaman ödeneceği kararlaştırılmış ve kiracı bunu ödememişse, ev sahibi borçlu temerrüdü hükümlerine dayanarak süre verip sözleşmeyi feshedebilir.
5. Yazılı kira sözleşmesi yoksa fesih nasıl yapılır?
Sözlü kira sözleşmeleri de hukuken geçerlidir. Ödemelerin yapıldığı banka dekontları kira ilişkisini kanıtlar. Fesih süreçleri yine Borçlar Kanunu’ndaki belirsiz süreli kira fesih kurallarına göre yürütülür.
6. Kiracı ölene kadar kira sözleşmesi iptal olur mu?
Hayır. Kiracının ölümü sözleşmeyi kendiliğinden sonlandırmaz. Kiracının mirasçıları sözleşmenin tarafı haline gelir. Ancak mirasçılar yasal fesih sürelerine uyarak sözleşmeyi sonlandırma hakkına sahiptir (TBK M. 333).
12. SONUÇ VE HUKUKİ DEĞERLENDİRME
Kira sözleşmesinin iptali ve feshi, sadece dilekçe yazıp anahtarı teslim etmekten ibaret basit bir süreç değildir. Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan sıkı şekil şartları, süre sınırları ve 1 Eylül 2023’te yürürlüğe giren zorunlu arabuluculuk mekanizması dikkate alınmadığında taraflar telafisi imkansız maddi kayıplarla yüzleşebilmektedir.
Sözleşmeyi feshetmek isteyen kiracıların erken tahliye tazminatı riskine, ev sahiplerinin ise haksız tahliye davası sebebiyle tazminat ödeme riskine dikkat etmesi gerekir. Her somut olayın niteliği, taşınmazın durumu ve tarafların iddiaları farklılık göstereceğinden, fesih ve iptal süreçlerinin uzman bir Gayrimenkul ve Kira Hukuku Avukatı danışmanlığında yürütülmesi en güvenli yoldur.