Kira alacağı davası, kiraya verenin, kiracısının kirayı ödememesi durumunda başvurabileceği bir hukuki yoldur. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiraya veren, kira bedelini zamanında ödemeyen kiracısından alacaklarını talep edebilir. Bu dava, kiracının ödememiş olduğu kira bedellerinin tahsil edilmesini sağlamak amacıyla açılır. Kira alacağı davası, kiraya verenin haklarını koruyarak, kiracının ödemediği bedellerin ödenmesini temin etmek amacıyla Bursa kira avukatı tarafından başvurulabilecek en etkili yollardan biridir.
Kira alacağı davası, genellikle kiracının, kira bedelini ödemediği ya da eksik ödediği durumlarda gündeme gelir. Kiraya veren, sözleşme gereği kiracısından tahsil edemediği kira bedelini mahkeme yoluyla talep edebilir. Kira alacağı davası açıldığında, mahkeme, kiracının borçlu olduğu miktarı tespit eder ve kiraya verenin alacağını tahsil edebilmesi için gerekli işlemleri başlatır.
Kira Alacağı Davası Şartları
Kira alacağı davası açabilmek için bazı şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu şartlar şu şekildedir:
- Kiracının Kira Bedelini Ödememesi: Kira alacağı davası, kiracının kira bedelini ödememesi durumunda açılabilir. Eğer kiracı, belirlenen ödeme tarihlerinde kira bedelini ödemezse, kiraya veren, ödeme yapılmayan her bir kira dönemi için alacak davası açma hakkına sahip olur.
- Sözleşmenin Geçerliliği: Kira alacağı davası açılabilmesi için, kiracıyla yapılan kira sözleşmesinin geçerli olması gerekir. Eğer sözleşme geçerli değilse ya da feshedilmişse, kira alacağı talebi geçerli olmayabilir.
- Kiracının Borçlu Olması: Kiracının, kira bedelini zamanında ve tam olarak ödememiş olması gerekir. Eğer kiracı, ödeme yapmış ancak eksik yapmışsa, bu durumda da kiraya veren eksik ödenen tutarı talep edebilir.
- İhtar Gönderilmesi: Kira alacağı davası açılmadan önce, kiraya verenin kiracısına bir ödeme ihtarı göndermesi gerekmektedir. İhtar, kiracının borcunu ödemesi için son bir şans tanıyan resmi bir belgedir. Kiracı, bu ihtara rağmen ödeme yapmazsa, dava açılabilir.
- Zaman Aşımı: Kira alacağı davası açılmadan önce, alacağın zaman aşımına uğramamış olması gerekir. Kira bedelinin ödenmemesi durumunda, belirli bir süre içinde dava açılmalıdır. Aksi halde, borcun ödenmesi için yasal haklar sınırlanabilir.
Kira Alacağı Geriye Dönük Kaç Sene İstenebilir?
Kira alacağı davasında, geriye dönük ne kadar süre için alacak talep edilebileceği, Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenmiş olan zaman aşımı süresine bağlıdır. Kira alacağı için zaman aşımı süresi, genel olarak 5 yıl olarak belirlenmiştir. Bu süre, kiracının kira bedelini ödememeye başladığı tarihten itibaren başlar.
Örneğin, kiracı 5 yıl önce ödemediği kirayı şimdi ödemiyorsa, kiraya veren bu 5 yıl içerisinde ödenmeyen kira bedelini talep edebilir. Ancak, 5 yılı aşan bir dönemdeki kira bedelleri için, kira alacağı davası açmak mümkün olmayabilir. Bu nedenle kiraya verenin, alacağını zamanında talep etmesi önemlidir. Zaman aşımı süresi, kiracının ödeme yapmadığı her bir kira dönemi için ayrı ayrı işlemektedir. Yani her bir ödeme için 5 yıl süreyle alacak talep edilebilir.
Kiracıyı Tahliye Etme Şartları
Kira alacağı davası, kiracıyı tahliye etme süreciyle doğrudan ilişkilidir. Kiraya veren, kira bedelini ödemeyen kiracısını mahkeme yoluyla tahliye edebilir. Ancak, kiracıyı tahliye edebilmek için bazı şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu şartlar şu şekildedir:
- Ödenmeyen Kira Bedeli: Kiracının, kira bedelini ödememesi, tahliye edilmesi için yeterli bir sebeptir. Ancak kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi için önce kira alacağı davası açması ve borçlu olduğu tutarın mahkeme tarafından tespit edilmesi gerekir. Bu davada, kiracının borçlu olduğu kira bedeli belirlenir ve kiraya veren, mahkemeden alacağını tahsil edebilir.
- Kiracının İhtar Alması: Kiraya veren, kiracıyı tahliye etmek için önce ihtarname göndermelidir. İhtarname, kiracının borcunu ödemezse, tahliye edileceği konusunda kiracıya bildirimde bulunan resmi bir yazıdır. İhtarname gönderildikten sonra, kiracı ödeme yapmazsa, kiraya veren tahliye davası açma hakkına sahip olur.
- Kiracının İhtar Sonrasında 30 Gün İçinde Ödeme Yapmaması: Eğer kiracı, gönderilen ihtara rağmen ödeme yapmazsa ve borcu 30 gün boyunca ödememeye devam ederse, kiraya veren tahliye davası açabilir. Kiracının, ödeme yapmaması durumunda, kiraya veren, mahkemeden kiracıyı tahliye etmesini talep edebilir.
- Tahliye Davası Açma Hakkı: Kiraya veren, kira alacağı davasını kazanmış olsa bile, tahliye davası açmak için özel bir işlem gereklidir. Kiraya veren, tahliye davası açarak, kiracıyı mahkeme aracılığıyla evinden çıkarttırabilir. Ancak tahliye davası, kira alacağı davasından farklıdır ve bu dava için de yine mahkeme kararı gereklidir.
- İyiniyetli Kiracı Korunur: Kiracının ödeme zorluğu nedeniyle tahliye edilmesi, bazen kiracının ödeme gücünün olmaması gibi haksız durumlardan kaynaklanabilir. Bu gibi durumlar göz önünde bulundurularak mahkeme, kiracıyı iyiniyetli bir şekilde koruyabilir. Bu nedenle, kiracının ödeme yapması için makul bir süre verilebilir.