Elatmanın Önlenmesi (Satın Almaya Dayalı), bir taşınmazı satın alarak mülkiyet hakkını kazanan kişinin, taşınmazına yönelik hukuka aykırı müdahalelerin sona erdirilmesi amacıyla başvurabileceği hukuki bir yoldur.
Özellikle satın alınan bir evin, arsanın, iş yerinin veya başka bir taşınmazın önceki malik, kiracı ya da üçüncü kişiler tarafından haksız şekilde kullanılmaya devam edilmesi, uygulamada sıklıkla karşılaşılan uyuşmazlıklardandır.
Elatmanın önlenmesi davası, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkına yönelik hukuka aykırı müdahalelerin sona erdirilmesini amaçlar. Türk Medeni Kanunu‘nun 683. maddesi kapsamında düzenlenen bu hukuki koruma, mülkiyet hakkının etkin biçimde kullanılabilmesi açısından önem taşımaktadır.
Bu yazımızda satın almaya dayalı elatmanın önlenmesi davası nedir, hangi şartlarda açılır, görevli ve yetkili mahkeme neresidir, dava ne kadar sürer ve ecrimisil talep edilebilir mi? gibi merak edilen soruları ayrıntılı şekilde ele alacağız.
Elatmanın Önlenmesi (Satın Almaya Dayalı) Nedir?
Elatmanın önlenmesi (satın almaya dayalı), bir taşınmazı hukuken geçerli şekilde satın alarak mülkiyetini kazanan kişinin, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkına yönelik haksız müdahalelerin ortadan kaldırılmasını istemesidir.
Elatma kavramı, hukuk dilinde bir kişinin başkasına ait taşınmazı hukuki bir hakka dayanmaksızın kullanması, işgal etmesi veya taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını kullanmasına engel olması anlamına gelmektedir.
Örneğin bir kişi, tapuda gerçekleştirilen satış işlemi sonucunda bir konutun maliki olmasına rağmen önceki malik konutu boşaltmıyorsa, yeni malik belirli şartlar altında elatmanın önlenmesi davası açabilir.
Ancak taşınmazda bulunan kişinin geçerli bir kira sözleşmesi, intifa hakkı veya başka bir hukuki kullanım hakkı bulunması durumunda uyuşmazlığın niteliği değişebilir.
Dolayısıyla Elatmanın Önlenmesi (Satın Almaya Dayalı) davası, her taşınmaz tahliyesi uyuşmazlığında doğrudan başvurulabilecek bir dava türü değildir. Müdahalenin hukuka aykırı olması ve davacının mülkiyet hakkının ihlal edilmesi gerekir.
Elatmanın Önlenmesi Davasının Hukuki Dayanağı
Elatmanın önlenmesi davasının temel hukuki dayanağı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesidir.
Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesinde şu düzenlemeye yer verilmiştir:
“Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.”
Bu düzenleme doğrultusunda taşınmaz maliki, mülkiyet hakkına yönelik haksız müdahalelerin sona erdirilmesini mahkemeden talep edebilir.
Mülkiyet hakkı ayrıca Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 35. maddesiyle güvence altına alınmıştır.
Anayasa’nın ilgili hükmüne göre herkes mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabilir.
Bu nedenle taşınmazı satın alan kişinin mülkiyet hakkını kullanmasının hukuka aykırı şekilde engellenmesi, somut olayın koşullarına göre elatmanın önlenmesi davasına konu olabilir.
Satın Almaya Dayalı Elatmanın Önlenmesi Davası Hangi Durumlarda Açılır?
Elatmanın Önlenmesi (Satın Almaya Dayalı) davası, taşınmazın satın alınmasından sonra malikin taşınmaz üzerindeki haklarının haksız şekilde engellenmesi durumunda gündeme gelir.
Uygulamada bu davaya konu olabilecek başlıca durumlar şunlardır:
- Satın alınan taşınmazın önceki malik tarafından boşaltılmaması.
- Taşınmazın üçüncü kişiler tarafından hukuki dayanak olmaksızın işgal edilmesi.
- Satın alınan arsanın komşu taşınmaz sahibi tarafından izinsiz kullanılması.
- Yeni malikin taşınmaza girişinin hukuka aykırı şekilde engellenmesi.
- Taşınmaz üzerinde hak sahibi olmayan kişilerin kullanımda bulunması.
- Taşınmazın belirli bir bölümünün başkaları tarafından haksız olarak kullanılması.
- Satıştan sonra önceki malikin taşınmaz üzerindeki fiilî hâkimiyetini hukuki dayanak olmaksızın sürdürmesi.
Bu durumların her birinde müdahalenin niteliği ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Özellikle satın alınan evin boşaltılmaması durumunda taşınmazı kullanan kişinin kiracı mı, eski malik mi yoksa herhangi bir hukuki hakkı bulunmayan üçüncü kişi mi olduğu önem taşımaktadır.
Çünkü açılması gereken dava ve izlenecek hukuki süreç, taşınmazı kullanan kişinin hukuki durumuna göre farklılık gösterebilir.
Satın Almaya Dayalı Elatmanın Önlenmesi Davasının Şartları Nelerdir?
Satın almaya dayalı elatmanın önlenmesi davasının kabul edilebilmesi için belirli hukuki şartların bulunması gerekir.
1. Davacının Taşınmaz Üzerinde Mülkiyet Hakkının Bulunması
Elatmanın önlenmesi davasında öncelikle davacının korunmaya değer bir mülkiyet hakkının bulunması gerekir.
Taşınmaz satışlarında mülkiyetin kazanılması, kural olarak tapu siciline tescille gerçekleşir.
Bu nedenle Elatmanın Önlenmesi (Satın Almaya Dayalı) davasında tapu kaydı, mülkiyet hakkının ispatı bakımından temel delillerden biridir.
Yalnızca adi yazılı bir satış sözleşmesi veya taşınmaz satın alma vaadi, her durumda mülkiyet hakkının kazanıldığını göstermez.
Taşınmazın hukuken geçerli şekilde edinilip edinilmediği, dava açılmadan önce değerlendirilmelidir.
2. Taşınmaza Yönelik Bir Müdahalenin Bulunması
Davanın açılabilmesi için taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkına yönelik bir müdahalenin bulunması gerekir.
Bu müdahale, taşınmazın tamamen işgal edilmesi şeklinde olabileceği gibi yalnızca belirli bir bölümünün izinsiz kullanılması şeklinde de gerçekleşebilir.
Örneğin satın alınan arsanın bir kısmının komşu tarafından bahçe olarak kullanılması, somut olayın özelliklerine göre elatmanın önlenmesi davasına konu olabilir.
3. Müdahalenin Hukuka Aykırı Olması
Elatmanın Önlenmesi (Satın Almaya Dayalı) davasının en önemli şartlarından biri, müdahalenin haksız olmasıdır.
Taşınmazı kullanan kişinin hukuken geçerli bir kullanım hakkı bulunuyorsa yalnızca malik değişikliği nedeniyle bu kullanımın haksız olduğu söylenemez.
Örneğin satın alınan konutta geçerli bir kira sözleşmesi kapsamında oturan kiracının durumu, hukuki dayanağı bulunmayan işgalcinin durumundan farklıdır.
Bu nedenle taşınmaz üzerindeki fiilî kullanımın hangi hukuki ilişkiye dayandığı araştırılmalıdır.
4. Müdahalenin Devam Etmesi veya Tekrarlanma Tehlikesinin Bulunması
Elatmanın önlenmesi davası, esas olarak mevcut haksız müdahalenin sona erdirilmesini amaçlar.
Bununla birlikte sona ermiş bir müdahalenin yeniden gerçekleşeceğine ilişkin somut ve ciddi bir tehlikenin bulunması da hukuki değerlendirmede önem taşıyabilir.
Müdahale tamamen sona ermişse ve tekrarlanma ihtimali bulunmuyorsa elatmanın önlenmesi talebi bakımından hukuki yarar ayrıca değerlendirilir.
Satın Alınan Evin Eski Sahibi Çıkmıyorsa Ne Yapılmalıdır?
Gayrimenkul satışlarında en sık karşılaşılan sorunlardan biri, satın alınan evin eski sahibi tarafından boşaltılmamasıdır.
Bir kişi tapuda satış işlemini tamamlamasına rağmen önceki malik taşınmazı kullanmaya devam edebilir.
Bu durumda öncelikle taraflar arasında taşınmazın kullanımına ilişkin geçerli bir anlaşma bulunup bulunmadığı incelenmelidir.
Örneğin satış sözleşmesinde önceki malikin belirli bir tarihe kadar konutta kalabileceği kararlaştırılmışsa bu sürenin hukuki etkisi değerlendirilmelidir.
Böyle bir kullanım hakkı bulunmamasına rağmen önceki malik taşınmazı boşaltmıyorsa yeni malik, somut olayın koşullarına göre elatmanın önlenmesi ve taşınmazın boşaltılması sonucunu doğurabilecek taleplerle dava açabilir.
Ayrıca haksız kullanım nedeniyle şartları oluşmuşsa ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talebinde bulunulması da mümkündür.
Ancak elatmanın önlenmesi ve ecrimisil taleplerinin hukuki şartları birbirinden farklıdır.
Satın Alınan Evde Kiracı Varsa Elatmanın Önlenmesi Davası Açılabilir mi?
Satın alınan taşınmazda kiracı bulunması, uygulamada önemli hukuki sorunlardan biridir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan taşınmaz herhangi bir nedenle el değiştirirse yeni malik, kural olarak kira sözleşmesinin tarafı olur.
Dolayısıyla taşınmazın satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
Yeni malik, kiracının taşınmazı yalnızca satın alma işlemi nedeniyle derhâl boşaltmasını isteyemez.
Kiracının tahliyesi için Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen tahliye sebeplerinden birinin bulunması gerekir.
Örneğin Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi kapsamında yeni malikin konut veya iş yeri ihtiyacına dayalı tahliye davası açması belirli şartlarla mümkündür.
Bu düzenlemeye göre yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma zorunluluğu bulunması hâlinde kanuni süre ve koşullara uyarak tahliye talebinde bulunabilir.
Bu nedenle kiracılı ev satın alan kişinin doğrudan elatmanın önlenmesi davası açması, geçerli kira ilişkisinden kaynaklanan kullanım hakkı karşısında uygun hukuki yol olmayabilir.
Uyuşmazlığın kira ilişkisinden mi yoksa haksız işgalden mi kaynaklandığı doğru belirlenmelidir.
Elatmanın Önlenmesi (Satın Almaya Dayalı) Davasında Görevli Mahkeme
Elatmanın Önlenmesi (Satın Almaya Dayalı) davasında görevli mahkeme, uyuşmazlığın hukuki niteliğine göre belirlenir.
Taşınmaz mülkiyet hakkına dayanan ve özel bir görev kuralı kapsamına girmeyen elatmanın önlenmesi davalarında görevli mahkeme, kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Bu sonuç, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen genel görev kuralına dayanmaktadır.
Ancak uyuşmazlığın kira ilişkisinden kaynaklanması durumunda görevli mahkeme değişebilir.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca kira ilişkisinden doğan belirli uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Bu nedenle dava açılmadan önce uyuşmazlığın mülkiyet hakkından mı yoksa kira sözleşmesinden mi kaynaklandığı tespit edilmelidir.
Yanlış görevli mahkemede dava açılması, yargılama sürecinin uzamasına neden olabilir.
Elatmanın Önlenmesi Davasında Yetkili Mahkeme Neresidir?
Taşınmazın aynına ilişkin Elatmanın Önlenmesi (Satın Almaya Dayalı) davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Örneğin Ankara’da bulunan bir taşınmaza yönelik mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi davası, kural olarak Ankara’daki yetkili Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır.
Taşınmazın bulunduğu yerin doğru belirlenmesi, dava sürecinin usul hükümlerine uygun şekilde yürütülmesi bakımından önemlidir.
Elatmanın Önlenmesi Davası Nasıl Açılır?
Satın almaya dayalı elatmanın önlenmesi davası, usulüne uygun hazırlanmış dava dilekçesinin görevli ve yetkili mahkemeye sunulmasıyla açılır.
Dava dilekçesinde taşınmazın tapu bilgileri, tarafların kimlik ve adres bilgileri, haksız müdahalenin niteliği ve mahkemeden talep edilen hukuki koruma açıkça belirtilmelidir.
Elatmanın önlenmesi dava dilekçesinde özellikle taşınmazın satın alınma tarihi, mülkiyetin kazanılma şekli ve davalının taşınmazı hangi şekilde kullandığı açıklanmalıdır.
Dava süreci genel olarak şu aşamalardan oluşur:
- Taşınmazın tapu kayıtlarının ve hukuki durumunun incelenmesi.
- Haksız müdahaleyi gösteren delillerin toplanması.
- Dava dilekçesinin hazırlanması.
- Görevli ve yetkili mahkemede davanın açılması.
- Dilekçeler aşamasının tamamlanması.
- Ön inceleme ve tahkikat işlemlerinin gerçekleştirilmesi.
- Gerekli görülürse keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması.
- Mahkemenin karar vermesi.
- Kararın niteliğine göre kanun yollarının ve icra sürecinin değerlendirilmesi.
Davanın kapsamı ve delillerin niteliği, yargılamanın nasıl ilerleyeceğini etkileyebilir.
Elatmanın Önlenmesi Davasında Hangi Deliller Kullanılır?
Elatmanın Önlenmesi (Satın Almaya Dayalı) davasında ispat, davanın sonucunu doğrudan etkileyen önemli konulardan biridir.
Davacı, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını ve davalının haksız müdahalesini hukuka uygun delillerle ortaya koymalıdır.
Bu kapsamda kullanılabilecek deliller arasında tapu kayıtları, resmî satış belgeleri, keşif, bilirkişi raporları, tanık beyanları, fotoğraflar ve hukuka uygun şekilde elde edilmiş görüntü kayıtları yer alabilir.
Ayrıca taraflar arasındaki yazışmalar, ihtarnameler ve taşınmazın kullanım durumunu gösteren diğer belgeler de somut olayın özelliklerine göre delil niteliği taşıyabilir.
Mahkeme, sunulan delilleri birlikte değerlendirerek müdahalenin hukuka aykırı olup olmadığını belirler.
Elatmanın Önlenmesi Davasında Ecrimisil Talep Edilebilir mi?
Elatmanın Önlenmesi (Satın Almaya Dayalı) davasıyla birlikte ecrimisil talep edilmesi, şartların bulunması hâlinde mümkündür.
Ecrimisil, taşınmazın haklı bir nedene dayanmaksızın kullanılması nedeniyle talep edilebilen haksız işgal tazminatıdır.
Örneğin bir kişinin satın aldığı taşınmazın önceki malik tarafından hukuki dayanak olmaksızın kullanılmaya devam edilmesi hâlinde, koşulları oluşmuşsa elatmanın önlenmesi talebinin yanında ecrimisil de istenebilir.
Ancak ecrimisil talebi, her haksız kullanım durumunda otomatik olarak kabul edilmez.
Ecrimisil açısından haksız işgalin varlığı, kullanım dönemi, davalının hukuki durumu ve somut olayın diğer özellikleri değerlendirilir.
Ecrimisil Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Ecrimisil miktarının belirlenmesinde taşınmazın niteliği, bulunduğu konum, kullanım şekli ve ilgili dönemde sağlayabileceği ekonomik yarar dikkate alınabilir.
Mahkeme gerekli görürse bilirkişi incelemesi yaptırarak talep edilen dönem için ecrimisil bedelini belirler.
Ecrimisil davalarında zamanaşımı süresi, kural olarak beş yıl olarak uygulanmaktadır.
Bu nedenle geçmişe yönelik taleplerde ilgili sürelerin ve zamanaşımı def’i ihtimalinin dikkate alınması gerekir.
Elatmanın önlenmesi talebi ile geçmiş dönem kullanımına ilişkin ecrimisil talebinin zamanaşımı yönünden farklı hukuki değerlendirmelere tabi olduğu unutulmamalıdır.
Elatmanın Önlenmesi Davasında İhtarname Göndermek Zorunlu mu?
Elatmanın Önlenmesi (Satın Almaya Dayalı) davası açmadan önce ihtarname gönderilmesi, genel olarak her durumda zorunlu bir dava şartı değildir.
Bununla birlikte noter aracılığıyla gönderilecek ihtarname, somut olayın özelliklerine göre önemli hukuki sonuçlar doğurabilir.
İhtarnameyle taşınmazı kullanan kişiye mülkiyet hakkı bildirilebilir, haksız kullanımın sona erdirilmesi istenebilir ve taşınmazın boşaltılması talep edilebilir.
Ayrıca ihtarname, belirli durumlarda haksız kullanımın ve tarafların bilgi durumunun ispatı bakımından önem taşıyabilir.
Ancak ihtarnamenin gönderilmesi, her olayda taşınmazı kullanan kişinin hukuki hakkını ortadan kaldırmaz.
Özellikle kira ilişkilerinde kanunda öngörülen özel bildirim süreleri ve tahliye koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.
Elatmanın Önlenmesi Davası Ne Kadar Sürer?
Elatmanın Önlenmesi (Satın Almaya Dayalı) davasının ne kadar süreceği, mahkemenin iş yoğunluğuna, delillerin kapsamına ve uyuşmazlığın niteliğine göre değişiklik göstermektedir.
Dava sırasında keşif yapılması, bilirkişi raporu alınması veya tanık dinlenmesi gerekiyorsa yargılama süreci uzayabilir.
Tarafların karara karşı istinaf veya şartları varsa temyiz kanun yoluna başvurması da uyuşmazlığın kesin olarak sonuçlanma süresini etkileyebilir.
Bu nedenle her elatmanın önlenmesi davasının belirli bir sürede tamamlanacağını söylemek mümkün değildir.
Davanın doğru hukuki sebebe dayanılarak açılması, taleplerin açık şekilde belirtilmesi ve delillerin zamanında sunulması, gereksiz usul sorunlarının önlenmesine yardımcı olabilir.
Elatmanın Önlenmesi Davasında Zamanaşımı Var mı?
Mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi davası, haksız müdahale devam ettiği sürece kural olarak zamanaşımına tabi değildir.
Bunun nedeni, mülkiyet hakkının mutlak hak niteliğinde olması ve malikin devam eden hukuka aykırı müdahalenin sona erdirilmesini talep edebilmesidir.
Ancak bu durum, taşınmazla ilgili tüm taleplerin süresiz olarak ileri sürülebileceği anlamına gelmez.
Özellikle ecrimisil ve diğer parasal talepler bakımından zamanaşımı hükümleri uygulanabilir.
Ayrıca tapu siciline güven, ayni hakların kazanılması ve kazandırıcı zamanaşımı gibi özel hukuki durumlar, somut olayın koşullarına göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Elatmanın Önlenmesi Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Elatmanın Önlenmesi (Satın Almaya Dayalı) davasında arabuluculuk, uyuşmazlığın hukuki niteliğine göre değerlendirilmelidir.
Yalnızca taşınmaz mülkiyet hakkına dayanılarak açılan elatmanın önlenmesi davalarında genel bir zorunlu arabuluculuk dava şartı bulunmamaktadır.
Bununla birlikte 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesinde belirli uyuşmazlıklar bakımından dava şartı arabuluculuk düzenlenmiştir.
Özellikle kira ilişkisinden kaynaklanan bazı uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur.
Bu nedenle satın alınan taşınmazda kiracı bulunması veya uyuşmazlığın kira sözleşmesinden kaynaklanması hâlinde arabuluculuk hükümleri ayrıca incelenmelidir.
Ayrıca taraflar, arabuluculuğun zorunlu olmadığı ve üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri uyuşmazlıklarda ihtiyari arabuluculuk yoluna başvurabilir.
Elatmanın Önlenmesi Davası Kazanılırsa Ne Olur?
Elatmanın Önlenmesi (Satın Almaya Dayalı) davasının kabul edilmesi hâlinde, mahkeme hukuka aykırı müdahalenin sona erdirilmesine karar verir.
Kararın kapsamı, davacının taleplerine ve tespit edilen müdahalenin niteliğine göre belirlenir.
Örneğin taşınmazın haksız şekilde işgal edilmesi durumunda, mahkeme kararının içeriğine göre taşınmazın boşaltılması veya haksız kullanımın sona erdirilmesi gündeme gelebilir.
Mahkeme kararının davalı tarafından kendiliğinden yerine getirilmemesi durumunda, kararın niteliğine ve kanuni koşullara göre icra yoluna başvurulabilir.
Taşınmazın aynına ilişkin ilamların icrası bakımından kesinleşme şartı gibi özel hükümler bulunduğundan, kararın icraya elverişliliği ayrıca değerlendirilmelidir.
Elatmanın Önlenmesi Davası ile Tahliye Davası Arasındaki Farklar
Elatmanın Önlenmesi (Satın Almaya Dayalı) davası ile tahliye davası, uygulamada zaman zaman birbirine karıştırılmaktadır.
Ancak bu iki hukuki yolun dayandığı sebepler farklı olabilir.
Elatmanın önlenmesi davası, esas olarak mülkiyet hakkına yönelik haksız müdahalenin sona erdirilmesini amaçlar.
Tahliye davası ise özellikle kira ilişkisinin kanunda öngörülen sebeplerle sona erdirilmesi ve kiralananın boşaltılması amacıyla açılabilir.
Örneğin satın alınan bir konutta geçerli kira sözleşmesiyle oturan kiracının çıkarılması için Türk Borçlar Kanunu’ndaki tahliye hükümlerinin uygulanması gerekebilir.
Buna karşılık taşınmazı herhangi bir hukuki hakka dayanmaksızın kullanan üçüncü kişiye karşı mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi davası gündeme gelebilir.
Bu ayrım, satın alınan taşınmazın hukuki yollarla boşaltılması açısından büyük önem taşımaktadır.
Satın Almaya Dayalı Elatmanın Önlenmesi Davasında Avukatın Önemi
Satın almaya dayalı elatmanın önlenmesi davaları, taşınmaz mülkiyeti, zilyetlik, kira hukuku ve usul hukuku bakımından çeşitli hukuki sorunlar içerebilir.
Özellikle taşınmazı kullanan kişinin hukuki statüsünün belirlenmesi, doğru dava türünün seçilmesi açısından önemlidir.
Yanlış hukuki sebebe dayanılarak dava açılması veya görevli mahkemenin hatalı belirlenmesi, davanın usulden ya da esastan olumsuz sonuçlanmasına ve yargılama giderlerinin artmasına neden olabilir.
Bir gayrimenkul hukuku avukatından hukuki destek alınması; tapu kayıtlarının incelenmesi, delillerin değerlendirilmesi, dava dilekçesinin hazırlanması ve yargılama sürecinin takip edilmesi bakımından yararlı olabilir.
Bununla birlikte elatmanın önlenmesi davası açmak için kural olarak avukatla temsil zorunlu değildir.
Elatmanın Önlenmesi (Satın Almaya Dayalı) Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Satın Aldığım Evden Eski Malik Çıkmıyorsa Dava Açabilir miyim?
Evet. Eski malikin taşınmazı kullanmaya devam etmesini sağlayan geçerli bir hukuki hakkı bulunmuyorsa, somut olayın şartlarına göre elatmanın önlenmesi davası açılabilir. Ancak satış sırasında yapılan anlaşmalar ve taşınmazın kullanımına ilişkin hukuki durum öncelikle incelenmelidir.
Tapusu Üzerime Olan Eve Başkası Yerleşirse Ne Yapabilirim?
Tapusu size ait olan taşınmazın üçüncü kişiler tarafından haksız şekilde kullanılması durumunda mülkiyet hakkına dayalı hukuki yollara başvurabilirsiniz. Haksız müdahalenin sona erdirilmesi amacıyla elatmanın önlenmesi davası açılması mümkündür.
Elatmanın Önlenmesi Davasında Avukat Tutmak Zorunlu mu?
Hayır. Elatmanın önlenmesi davasında avukatla temsil kural olarak zorunlu değildir. Ancak dava türünün belirlenmesi, delillerin sunulması ve usul işlemlerinin yürütülmesi açısından hukuki destek alınabilir.
Elatmanın Önlenmesi Davası Açmak İçin Tapu Şart mı?
Satın almaya dayalı ve mülkiyet hakkından kaynaklanan elatmanın önlenmesi davalarında davacının mülkiyet hakkını ispatlaması gerekir. Taşınmaz satışlarında mülkiyet kural olarak tapuya tescille kazanıldığı için tapu kaydı temel delildir. Bununla birlikte farklı hukuki sebeplere dayanan koruma talepleri ayrıca değerlendirilmelidir.
Elatmanın Önlenmesi Davasıyla Birlikte Tazminat İstenebilir mi?
Evet. Hukuki şartların bulunması hâlinde elatmanın önlenmesi talebiyle birlikte ecrimisil veya başka tazminat talepleri ileri sürülebilir. Ancak her talebin hukuki dayanağı ve ispat koşulları ayrı ayrı değerlendirilir.
Elatmanın Önlenmesi Davasında Mahkeme Masrafları Ne Kadardır?
Dava masrafları; dava değerine, uygulanacak harç hükümlerine, tebligat giderlerine ve keşif veya bilirkişi incelemesi yapılıp yapılmayacağına göre değişir. Ayrıca vekille takip edilen davalarda avukatlık ücreti de söz konusu olabilir. Kesin bir tutar için dava tarihindeki güncel harç ve gider tarifeleri dikkate alınmalıdır.
Elatmanın Önlenmesi Davası Devam Ederken Taşınmaz Satılabilir mi?
Davanın devam etmesi, tek başına taşınmazın satışını otomatik olarak engellemez. Ancak taşınmaz üzerinde ihtiyati tedbir veya tasarrufu etkileyen başka bir hukuki kısıtlama bulunması durumunda farklı sonuçlar ortaya çıkabilir. Dava devam ederken taşınmazın devredilmesinin yargılamaya etkisi ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun ilgili hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.
Sonuç: Satın Almaya Dayalı Elatmanın Önlenmesi Davası ile Mülkiyet Hakkının Korunması
Elatmanın önlenmesi (satın almaya dayalı) davası, taşınmazı satın alarak mülkiyetini kazanan kişinin, mülkiyet hakkına yönelik hukuka aykırı müdahalelerin sona erdirilmesini sağlamak amacıyla başvurabileceği önemli hukuki yollardan biridir.
Satın alınan evin önceki malik tarafından boşaltılmaması, arsanın üçüncü kişilerce haksız kullanılması veya taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının engellenmesi gibi durumlarda, somut olayın özelliklerine göre elatmanın önlenmesi davası gündeme gelebilir.
Ancak Elatmanın Önlenmesi (Satın Almaya Dayalı) davası açılmadan önce taşınmazın tapu kayıtları, mevcut kullanımın hukuki dayanağı, taraflar arasındaki sözleşmeler ve müdahalenin niteliği dikkatle incelenmelidir.
Özellikle kiracının bulunduğu taşınmazlarda elatmanın önlenmesi davası ile tahliye davasının birbirinden ayrılması gerekir.
Haksız kullanım nedeniyle maddi kayıp oluşması durumunda ise gerekli şartların bulunması hâlinde ecrimisil talep edilmesi mümkündür.
Sonuç olarak, Elatmanın Önlenmesi (Satın Almaya Dayalı) davasında doğru hukuki yolun belirlenmesi, mülkiyet hakkının korunması ve uyuşmazlığın etkili şekilde çözüme kavuşturulması açısından büyük önem taşımaktadır.